Jawaban Singkat: Apakah Kuota 49% Sudah Berubah?
Belum. Sampai Agustus 2026, batas kepemilikan asing atas unit kondominium di Thailand tetap 49% dari total luas lantai yang dapat dijual dalam satu bangunan. Kabar tentang kenaikan menjadi 75% yang beredar di grup WhatsApp investor properti atau media sosial masih sebatas wacana, belum ada rancangan undang-undang yang diajukan ke parlemen Thailand. Bagi WNI yang berencana membeli kondo di Phuket, Pattaya, atau Bangkok, aturan yang berlaku hari ini tetap sama seperti sebelumnya.
Jebakan Biaya Transfer 0,01% yang Sering Disalahartikan
Sejak 1 Juli 2026, Thailand memang menerapkan biaya transfer yang dipotong drastis dari 2% menjadi 0,01%. Banyak agen properti dan konten media sosial menyebutnya sebagai diskon untuk semua pembeli. Ini keliru. Potongan biaya tersebut hanya berlaku untuk warga negara Thailand.
Bagi pembeli asing, termasuk WNI, tarif yang berlaku tetap 2% dari nilai appraisal properti, tanpa pengecualian. Bayangkan Anda membeli unit senilai 10 juta THB: selisih antara membayar 2% dan 0,01% mencapai 199.000 THB (sekitar 5.700 USD). Ini bukan angka kecil yang bisa diabaikan, melainkan pos biaya nyata yang akan muncul di rincian biaya penutupan (closing cost) Anda.
Aturan Dasar: Bagaimana Skema Kepemilikan Kondo di Thailand Bekerja
Aturan 49% ini bukan hal baru. Ketentuan ini tercantum dalam Condominium Act tahun 1979 dan tetap bertahan meski sudah mengalami beberapa amendemen selama puluhan tahun. Intinya tidak pernah berubah: orang asing boleh memegang hak milik penuh (freehold) atas unit kondominium, tetapi total kepemilikan asing dalam satu proyek tidak boleh melebihi 49% dari total luas lantai yang dapat dijual. Sisanya, 51%, wajib dimiliki oleh warga negara Thailand atau perusahaan yang mayoritas sahamnya dipegang orang Thailand.
Batasan ini menciptakan kelangkaan yang nyata. Di proyek-proyek populer di Phuket, Pattaya, dan Bangkok, kuota asing sering terisi penuh bahkan sebelum bangunan selesai dibangun. Pembeli yang datang terlambat hanya punya dua pilihan: menggunakan struktur perusahaan Thailand (dengan risiko hukum dan kepatuhan tersendiri) atau mengambil sewa jangka panjang 30 tahun. Kedua opsi ini tidak sebanding dengan kepemilikan freehold langsung.
Kenapa Wacana Kuota 75% dan Sewa 99 Tahun Belum Terwujud
Diskusi soal menaikkan kuota menjadi 75% mulai muncul pada 2024, saat pemerintahan Srettha Thavisin melontarkan sejumlah kebijakan untuk menarik lebih banyak modal asing ke perekonomian Thailand. Bersamaan dengan itu, muncul pula usulan sewa tanah selama 99 tahun bagi orang asing. Kedua gagasan ini memicu penolakan dari sebagian kalangan masyarakat Thailand, yang khawatir kepemilikan asing yang lebih luas akan mendorong kenaikan harga properti dan menyulitkan pembeli lokal.
Hingga pertengahan 2026, kedua rencana tersebut belum juga masuk ke proses legislasi formal. Sumber di pemerintahan Thailand menyebut kedua proposal itu masih 'dalam kajian', sebuah istilah yang pada praktiknya bisa berarti proses tertunda selama bertahun-tahun, atau bahkan tidak pernah terjadi sama sekali. Jika Anda menyusun rencana pembelian dengan asumsi kuota akan naik di masa depan, sadarilah bahwa Anda sebenarnya bertaruh pada linimasa yang tidak bisa dipastikan siapa pun.
Maksimal jangka waktu sewa tanah (leasehold) di Thailand saat ini tetap 30 tahun. Struktur sewa 99 tahun memang ada di atas kertas, tapi belum pernah disahkan menjadi hukum yang berlaku.
Fakta Kunci yang Perlu Dicatat
- Kuota kepemilikan asing untuk kondominium tetap 49% dari total luas lantai yang dapat dijual dalam satu bangunan; sisa 51% wajib dimiliki WN Thailand atau perusahaan mayoritas Thailand.
- Usulan menaikkan kuota menjadi 75% masih beredar di kalangan pemerintah, tapi hingga Agustus 2026 belum ada rancangan undang-undang yang diajukan ke parlemen.
- Masa sewa tanah maksimal tetap 30 tahun. Usulan struktur sewa 99 tahun ada di atas kertas tapi belum diadopsi.
- Dari 1 Juli 2026 hingga 30 Juni 2027, berlaku biaya transfer diskon 0,01%, tapi hanya untuk pembeli Thailand yang memenuhi syarat.
- Pembeli asing tetap membayar biaya transfer standar 2% dari nilai appraisal properti.
- Di Phuket, kuota freehold asing dihitung berdasarkan luas lantai, bukan jumlah unit, artinya beberapa unit besar saja bisa menghabiskan kuota lebih cepat dari perkiraan dalam satu proyek.
- Biaya pendaftaran hipotek (mortgage registration fee) juga dipotong menjadi 0,01%, sekali lagi hanya untuk WN Thailand.
Kuota Dihitung dari Luas Lantai, Bukan Jumlah Unit: Kenapa Ini Penting di Phuket
Panduan industri properti Phuket untuk tahun 2026 konsisten menyoroti satu poin yang sama: kuota asing diukur berdasarkan luas lantai yang terdaftar, bukan jumlah unit. Inilah sebabnya sebelum uang deposit berpindah tangan, Anda perlu meminta konfirmasi kuota tertulis dari developer atau kantor pengurus (juristic office), lalu memverifikasinya secara independen ke Land Office setempat.
Sebagai gambaran praktisnya: dalam satu proyek, beberapa unit besar berukuran luas bisa saja langsung menghabiskan sisa kuota 49% yang tersisa, meskipun secara jumlah unit kelihatannya masih banyak yang kosong. Jangan hanya mengandalkan informasi lisan dari agen; selalu cek dokumen resmi.
Sisi Positif dari Diskon Biaya Transfer bagi Penjual
Ada keuntungan tersembunyi dari struktur biaya baru ini. Jika Anda menjual unit kepada pembeli Thailand dalam periode diskon (sampai 30 Juni 2027), penghematan biaya transfer yang dinikmati pembeli tersebut bisa membuat properti Anda lebih kompetitif di pasar jual kembali (resale). Misalnya, untuk unit senilai 5 juta THB, penghematan yang didapat pembeli mencapai sekitar 100.000 THB, jumlah yang cukup signifikan sebagai alat negosiasi.
Sumber: ReloSale