Jawaban Singkat: Apa yang Terjadi dan Kenapa WNI Harus Peduli
Jika Anda memiliki atau berencana membeli vila di Phuket, Koh Samui, atau kawasan resor lain di Thailand lewat skema perusahaan nominee, kabar ini penting. Pendaftaran perusahaan baru dengan indikasi kepemilikan nominee turun drastis dari 561 menjadi 141 entitas, alias anjlok 75%. Pemerintah Thailand lewat Department of Business Development (DBD) kini memberlakukan aturan baru, Order No. 2/2026 (berlaku efektif 1 Agustus 2026), yang memperketat pengawasan struktur kepemilikan bukan hanya saat pendirian perusahaan, tapi sepanjang masa hidup perusahaan tersebut.
Banyak investor Indonesia yang membeli properti di Phuket selama bertahun-tahun menggunakan struktur perusahaan Thailand dengan pemegang saham lokal (nominee) untuk 'mengakali' larangan kepemilikan tanah oleh asing. Sekarang, celah itu sedang ditutup satu per satu.
Kenapa Orang Asing Tidak Bisa Beli Tanah Langsung di Thailand?
Berdasarkan Land Code Thailand, Section 86, warga negara asing dilarang memiliki tanah secara langsung. Inilah akar masalah yang selama ini mendorong munculnya skema nominee, di mana orang asing menitipkan mayoritas saham perusahaan kepada warga negara Thailand agar secara administratif perusahaan tersebut 'dimiliki' orang Thailand, padahal kendali dan dananya sepenuhnya berasal dari investor asing.
Foreign Business Act (FBA) 1999 menegaskan bahwa orang asing tidak boleh memegang lebih dari 49% saham dalam perusahaan Thailand yang bergerak di bidang usaha terbatas, termasuk kepemilikan tanah. Nominee dirancang untuk membuat perusahaan tampak patuh terhadap ambang batas ini, padahal secara substansi melanggarnya.
Menurut estimasi pasar, sekitar 40-60% vila di atas tanah plot di Phuket dan Koh Samui diperoleh lewat perusahaan yang menunjukkan ciri-ciri kepemilikan nominee. Artinya, praktik ini sudah sangat lazim di kalangan investor asing, termasuk dari Indonesia, selama bertahun-tahun.
Aturan Baru DBD Order No. 2/2026: Apa yang Berubah?
DBD Order No. 2/2026, efektif 1 Agustus 2026, mewajibkan penjelasan rinci soal struktur investasi serta bukti asal-usul modal, baik dari investor asing maupun perwakilannya. Yang membedakan aturan ini dari sebelumnya: pengawasan tidak berhenti di tahap pendaftaran saja, tapi berlanjut di setiap perubahan struktur pemegang saham sepanjang umur perusahaan.
Selain data soal penurunan 75% pendaftaran nominee, ada indikator lain yang tak kalah penting:
- Pendaftaran perusahaan dengan partisipasi asing 0,01-49,99% turun 51% pada Q1 2026
- Antara 1 hingga 31 Mei 2026, penurunan bahkan mencapai 65%
- Diperkirakan sekitar 119.000 perusahaan masuk kategori berisiko per pertengahan 2026
Kementerian Perdagangan Thailand (Ministry of Commerce) menegaskan bahwa angka 141 pendaftaran baru ini hanyalah puncak gunung es. Ribuan struktur nominee yang sudah lama berdiri dan masih beroperasi sampai sekarang tidak tercermin dalam statistik tersebut, tapi tetap berpotensi diperiksa kapan saja.
Apa Konsekuensi Hukum Jika Terbukti Menggunakan Nominee?
Ini bagian yang paling perlu diwaspadai pemilik vila asal Indonesia. Foreign Business Act mengatur sanksi tegas bagi pihak yang terbukti menggunakan skema nominee:
- Denda hingga 1.000.000 THB
- Pidana penjara hingga 3 tahun
- Pengadilan dapat memerintahkan penjualan paksa (forced sale) atas tanah terkait
- Pemegang saham nominee warga Thailand juga menghadapi tanggung jawab pidana
Pengadilan Thailand sudah berulang kali memerintahkan penjualan paksa tanah ketika terbukti bahwa pemegang saham Thailand hanyalah nominee yang bertindak atas nama pengendali asing. Department of Special Investigation (DSI) juga makin gencar melakukan pemeriksaan di provinsi-provinsi resor populer, khususnya Phuket, Krabi, dan Surat Thani, area yang justru menjadi favorit investor Indonesia.
Perlu dicatat juga, biaya mempertahankan perusahaan nominee biasanya berkisar 50.000-150.000 THB per tahun, dan itu pun tanpa jaminan bahwa struktur tersebut tidak akan dinyatakan ilegal di kemudian hari. Jadi selain berisiko hukum, ada beban biaya rutin yang tidak menjamin keamanan.
Lalu, Bagaimana Cara Legal Beli Vila dan Tanah di Thailand?
Bagi WNI yang ingin memiliki properti di Thailand tanpa terjerat risiko nominee, ada beberapa opsi yang diakui hukum:
1. Leasehold jangka panjang (30+30+30 tahun) Ini adalah instrumen utama. Kontrak standar berjalan 30 tahun dengan opsi dua kali perpanjangan. Tanah disewa dari pemilik Thailand, sementara bangunan atau rumah di atasnya bisa didaftarkan atas nama orang asing.
2. Kondominium freehold Kondominium tetap menjadi satu-satunya jenis properti yang bisa dimiliki penuh (freehold) oleh orang asing, selama kuota asing di gedung tersebut tidak melebihi 49% dari total luas lantai. Dana pembelian harus ditransfer dari luar negeri melalui bank Thailand, dengan sertifikat Foreign Exchange Transaction (FET) sebagai bukti.
3. Usufruct Hak pakai seumur hidup yang didaftarkan resmi di Land Department, cocok bagi yang menginginkan kepastian jangka panjang tanpa membeli tanah.
Apakah Pasar Kondominium Akan Terdampak?
Secara langsung, tidak. Kondominium freehold bagi orang asing tetap sepenuhnya legal dan tidak tersentuh aturan baru ini. Justru, secara tidak langsung, permintaan kondominium berpotensi naik karena investor yang sebelumnya membeli vila lewat skema nominee mungkin beralih ke apartemen sebagai opsi yang lebih aman secara hukum.
Apakah Ada Rencana Thailand Mengizinkan Kepemilikan Tanah Penuh oleh Asing?
Sampai 2026, belum ada inisiatif legislatif ke arah sana. Wacana reformasi Land Code memang sesekali muncul di ruang publik, tapi belum ada kemauan politik nyata untuk mengubahnya. Investor sebaiknya tidak berharap larangan ini dicabut dalam waktu dekat.
Langkah yang Perlu Diambil Sekarang
Penurunan 75% ini bukan kejadian sesaat, melainkan bagian dari tren sistemik. Otoritas Thailand kini berinvestasi pada alat digital untuk analisis struktur korporasi, berbagi data antarlembaga, dan merespons tekanan politik domestik untuk menertibkan kepemilikan asing terselubung.
Jika aset Anda saat ini dipegang lewat perusahaan proxy atau nominee, langkah paling bijak adalah melakukan audit hukum sesegera mungkin, bukan menunggu sampai ada pemeriksaan datang lebih dulu. Tim Properti Thailand dapat membantu menghubungkan Anda dengan konsultan hukum properti terpercaya di Phuket untuk meninjau status kepemilikan Anda.
Sumber: Thailand Business News