Kalau Anda sempat membaca berita soal Genting yang menggelontorkan $20 miliar untuk kota pintar di perbatasan Johor-Singapura, wajar kalau langsung muncul pertanyaan: apakah dana investor akan berpindah dari Phuket dan Bangkok ke Malaysia? Ini proyek pembangunan terbesar di Asia Tenggara dalam lebih dari satu dekade terakhir, jadi kekhawatiran ini masuk akal.
Jawaban singkatnya: tidak. Tapi untuk memahami kenapa, kita perlu bicara angka, bukan sekadar judul berita.
Jawaban Cepat untuk Anda yang Terburu-buru
- Genting menanamkan $20 miliar untuk kota pintar yang membentang di perbatasan Johor-Singapura, fokus utamanya riset AI dan agri-teknologi, bukan properti resor liburan
- Target pembelinya adalah profesional internasional dan korporasi teknologi, jenis pembeli yang jauh berbeda dari pasar resor Phuket
- Kawasan Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ) resmi diluncurkan Januari 2025 untuk mempermudah mobilitas orang dan modal lintas batas
- Yield sewa rata-rata kondo di Johor Bahru berkisar 3-4% per tahun, sementara vila dan kondo di Phuket menghasilkan 6-8% berdasarkan data pasar 2025
- Pasar residensial mewah Phuket diproyeksikan tetap kuat hingga 2026, didorong permintaan branded residence dan vila di kawasan pantai barat premium, menurut Knight Frank Thailand yang dikutip Bangkok Post
- Thailand tetap unggul di segmen investasi gaya hidup dan resor, area yang memang tidak menjadi fokus hub teknologi-industri Johor
Seberapa Besar Sebenarnya Proyek Genting Ini?
Dengan nilai $20 miliar, proyek Genting ini setara dengan total volume investasi asing di properti Phuket selama 5 hingga 7 tahun terakhir digabung jadi satu. Jadi bukan sekadar kompleks perumahan, ini benar-benar sebuah kota baru yang dibangun di sekitar laboratorium AI, pusat data, dan pertanian vertikal.
Lokasinya juga strategis: Johor Bahru hanya sekitar 30 menit dari CBD Singapura via jalan Causeway, memberi akses ke modal finansial Singapura tanpa harus menanggung harga tanah ala Singapura.
Zona JS-SEZ sendiri menawarkan keringanan pajak, visa yang lebih mudah, dan pergerakan barang yang lebih bebas. Menurut laporan Nikkei Asia, zona ini memang dirancang untuk bersaing langsung dengan Shenzhen dan Bangalore dalam menarik investasi korporasi, bukan untuk merebut wisatawan atau pembeli vila liburan dari Thailand.
Genting Group sendiri bukan pemain baru. Kapitalisasi pasarnya melebihi $15 miliar, dan perusahaan ini mengoperasikan kasino Resorts World di Singapura dan Malaysia, jadi rekam jejaknya dalam menggarap megaproyek memang solid.
Kenapa Phuket Tidak Sedang 'Kalah Saing' dengan Johor
Ini poin yang penting dipahami investor Indonesia yang sedang mempertimbangkan Phuket: proyek Genting dan pasar properti Phuket sebenarnya bermain di lapangan yang berbeda sama sekali.
Johor sedang membangun hub teknologi dan korporasi, sementara Phuket tetap menjadi pusat investasi resor yang digerakkan oleh pendapatan sewa wisatawan. Irisan pembeli kedua pasar ini nyaris tidak ada. Investor yang mengejar cash flow dari sewa liburan tidak akan tiba-tiba pindah ke kota yang isinya kantor teknologi dan data center.
Data pasar Thailand tahun 2025 justru menunjukkan tren yang sebaliknya dari 'kehilangan minat investor':
- Transaksi properti di Phuket yang melibatkan pembeli asing naik sekitar 22% pada 2025
- Harga kondominium premium mencapai 120.000 hingga 180.000 baht per meter persegi (sekitar $3.400 hingga $5.100)
- Porsi permintaan internasional di Phuket naik menjadi sekitar 60% pada Q3 2025, dan diperkirakan mencapai sekitar 65% pada 2026, menurut Nation Thailand, sementara pasar ini relatif terlindung dari tekanan penolakan KPR dan utang rumah tangga domestik yang membebani Bangkok
Harga properti premium Phuket sendiri diperkirakan tumbuh 8-12% per tahun, tren yang lebih didorong oleh terbatasnya lahan di pulau ini ketimbang persaingan dari taman teknologi di daratan Malaysia.
Yield Sewa: Johor vs Phuket, Mana yang Lebih Menguntungkan?
Ini salah satu pertanyaan paling praktis buat investor. Kondominium di Johor Bahru menghasilkan yield 3-4% per tahun. Bandingkan dengan properti terkelola sebanding di Phuket yang menghasilkan 6-8%, selisih yang cukup besar dan sebagian besar disebabkan oleh volume wisatawan: Phuket menerima lebih dari 11 juta wisatawan asing pada 2025.
Bagaimana dengan Kepemilikan Properti Asing di Kedua Negara?
Struktur kepemilikan di Malaysia dan Thailand jauh berbeda, dan ini penting dipahami sebelum memutuskan ke mana modal Anda akan mengalir.
Di Malaysia, warga negara asing bisa membeli properti freehold mulai dari 1 juta ringgit (sekitar $215.000). Di Thailand, orang asing memiliki unit kondominium lewat kuota asing (maksimal 49% dari total luas suatu proyek), atau menggunakan skema sewa jangka panjang 30+30+30 tahun untuk vila.
Soal isu regulasi terbaru, memang benar regulator Thailand telah menutup celah struktur nominee dan memperketat pengawasan kepemilikan saham asing dalam perusahaan, khususnya di Koh Phangan dan Koh Samui, menurut laporan Bangkok Post. Meski begitu, estimasi Juwai IQI menunjukkan pembeli asing masih mendominasi sekitar 60% transaksi vila mewah di Phuket, dan bahkan lebih dari 90% di Samui dan Phangan. Sejauh ini, langkah pengetatan tersebut belum terlalu memengaruhi permintaan riil di pasar.
Jadi, Sebaiknya Pilih Bangkok, Phuket, atau Johor?
Semua tergantung strategi investasi Anda.
Bangkok menawarkan pasar kondominium yang likuid dengan proses pendaftaran transparan melalui Land Department. Johor masih berupa proyek dengan horizon realisasi 10 hingga 15 tahun, jadi belum ada cash flow yang bisa dinikmati investor dalam waktu dekat. Untuk investor yang mengincar arus kas hari ini, Bangkok lebih unggul.
Sementara itu, kehadiran JS-SEZ memang akan mempertajam persaingan untuk menarik modal korporasi dan perusahaan teknologi di Asia Tenggara. Tapi bagi investor perorangan yang fokus pada aset gaya hidup dan pendapatan pasif, Thailand tetap memegang kombinasi unik: yield yang menarik, iklim tropis sepanjang tahun, dan infrastruktur yang sudah matang.
Tidak ada linimasa pasti kapan proyek Genting rampung. Proyek sebesar ini biasanya dikerjakan bertahap selama 15 hingga 20 tahun. Infrastruktur awal mungkin sudah terlihat dalam 3 hingga 5 tahun, tapi kota yang benar-benar utuh lebih realistis diperkirakan baru terwujud di dekade 2040-an.
Untuk 2026, Knight Frank Thailand memperkirakan kawasan pantai barat premium seperti Bang Tao, Layan, Kamala, dan Cherng Talay akan terus mengungguli area lain, dengan vila memimpin permintaan karena pembeli semakin mengutamakan gaya hidup dan potensi sewa.
Proyek Johor milik Genting memang ambisius dari sisi skala. Tapi bagi investor yang mencari properti resor penghasil pendapatan dengan struktur kepemilikan jelas dan cash flow aktif, Thailand tetap pilihan regional yang lebih kuat. Phuket dan Bangkok menawarkan sesuatu yang tidak bisa diberikan taman teknologi yang masih dalam tahap konstruksi: pasar sewa yang sudah berjalan, perusahaan manajemen properti yang terbukti, dan permintaan yang stabil.
Tim Properti Thailand siap membantu Anda menganalisis kawasan dan proyek yang paling sesuai dengan tujuan investasi Anda di Phuket maupun Bangkok.
Sumber: Bangkok Post