Bayangkan bisa memiliki bagian dari hotel Marriott atau Hilton di Bangkok tanpa harus mendirikan PT di Thailand, tanpa mengurus izin kepemilikan asing, dan tanpa pusing memikirkan siapa yang akan menyewa unit Anda bulan depan. Itulah tepatnya yang ditawarkan REIT, dan sebentar lagi ada satu REIT raksasa baru yang akan hadir di Bursa Efek Thailand (SET).
AWC (Asset World Corp), pengembang properti yang dikendalikan keluarga Sirivadhanabhakdi (salah satu keluarga terkaya di Thailand), tengah menyiapkan pencatatan REIT senilai hingga 50 miliar baht (sekitar 1,4 miliar USD) dengan nama Asset World Corp REIT (AWR). Jika rencana pencatatan pada 2026 ini terwujud, AWR akan menjadi salah satu penawaran properti terbesar di Asia Tenggara dalam tiga tahun terakhir.
Bagi warga Indonesia yang selama ini berpikir investasi properti Thailand hanya berarti membeli kondominium di Phuket atau villa di Bang Tao, REIT ini menawarkan pintu masuk yang sama sekali berbeda. Anda cukup membeli unit di bursa saham, lalu menerima dividen yang didukung oleh aset hotel dan komersial kelas atas, tanpa perlu terbang ke Thailand untuk mengurus sertifikat atau menunggu penyewa.
Namun sebelum buru-buru membuka rekening sekuritas, penting memahami dulu aset apa saja yang akan dimasukkan ke dalam REIT ini dan risiko konkret apa yang ditanggung pemegang unit asing.
Apa Sebenarnya AWR Ini, Singkatnya
- AWC sedang menyiapkan REIT senilai hingga 50 miliar baht (sekitar 1,4 miliar USD), dengan target pencatatan di SET pada 2026, dengan nama Asset World Corp REIT (AWR)
- Aset yang mendasarinya adalah hotel dan properti komersial premium di Bangkok serta destinasi resor, dengan brand kelas dunia seperti Marriott, Hilton, dan Melia
- AWR akan diisi awal dengan sekitar lima properti freehold premium, dipilih dari portofolio AWC yang lebih luas (sekitar 61 aset), dengan rencana penambahan 1-2 aset setiap tahun
- Target ukuran REIT ini setara sekitar 25% dari total aset AWC per kuartal kedua 2026
- Rata-rata imbal hasil dividen REIT Thailand pada 2024-2025 berada di kisaran 5-7% per tahun dalam baht, menurut data SET Market Data
- Investor asing bisa membeli unit REIT lewat rekening sekuritas Thailand tanpa batasan porsi kepemilikan
- Dividen dikenakan pajak potong (withholding tax) 10% untuk pemegang unit non-residen
Latar Belakang: Siapa AWC dan Seberapa Besar Pasar REIT Thailand
AWC bukan pemain baru. Portofolionya mencakup lebih dari 30 hotel dan pusat perbelanjaan di seluruh Thailand, dan perusahaan ini dikendalikan oleh keluarga Sirivadhanabhakdi, salah satu konglomerat properti dan minuman terbesar di negeri gajah putih.
Pasar REIT Thailand sendiri sudah cukup matang. Puluhan REIT sudah diperdagangkan di SET, dengan total kapitalisasi pasar gabungan melebihi 300 miliar baht pada akhir 2025. REIT hospitality terbesar saat ini adalah SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT), namun REIT baru AWC ini berpotensi melampaui ukurannya begitu resmi tercatat.
Yang menarik, AWC memisahkan peran secara jelas: AWC sendiri berfungsi sebagai "mesin pengembangan" untuk proyek-proyek dengan pertumbuhan tinggi, sementara AWR dirancang khusus untuk menampung aset yang sudah stabil dan menghasilkan pendapatan konsisten, cocok untuk investor yang mengincar arus kas rutin, bukan spekulasi pertumbuhan.
Faktor makro juga mendukung minat terhadap instrumen seperti ini. Bank of Thailand memangkas suku bunga acuannya menjadi 2,0% pada Desember 2025, membuat instrumen berdividen semakin menarik dibanding bunga deposito bank yang makin tipis.
Berapa Modal Minimum dan Bagaimana Aturannya
Salah satu daya tarik utama REIT dibanding properti fisik adalah ambang masuknya yang jauh lebih rendah. Undang-Undang Trust untuk Transaksi di Pasar Modal Thailand mewajibkan REIT membagikan minimal 90% dari laba bersih sebagai dividen kepada pemegang unit. Aturan ini yang membuat REIT secara struktural memang dirancang sebagai instrumen penghasil pendapatan, bukan sekadar kendaraan spekulasi harga.
Dari sisi modal, unit REIT Thailand bisa dibeli mulai dari beberapa ribu baht saja (di bawah 100 USD), jauh lebih terjangkau dibanding membeli properti fisik yang umumnya butuh puluhan hingga ratusan juta rupiah sebagai modal awal.
Yang perlu diperhatikan investor Indonesia: unit REIT ini didenominasi dalam baht Thailand. Sepanjang 2025, nilai tukar berfluktuasi di kisaran 33-36 THB per USD, artinya ada eksposur risiko kurs yang perlu diperhitungkan saat mengonversi dividen kembali ke rupiah.
Perbandingan dengan Beli Properti Fisik di Phuket
Bagi investor yang selama ini mempertimbangkan membeli kondo di Phuket untuk disewakan, REIT menawarkan alternatif tanpa repot operasional: tidak perlu mencari penyewa, tidak perlu membayar komisi perusahaan manajemen sebesar 20-30%, dan tidak perlu mengurus AC rusak atau komplain tetangga. Likuiditasnya pun jauh lebih tinggi, unit REIT bisa dijual dalam hitungan menit, sementara properti fisik bisa butuh berbulan-bulan untuk laku terjual.
Namun ini bukan berarti pasar properti fisik Phuket sedang lesu. Sebaliknya, permintaan asing di sana tetap kuat. Sebagai gambaran, brand The Title dari pengembang AssetWise saja mewakili portofolio senilai 47,4 miliar baht di pulau ini, dengan pembeli internasional yang memiliki dana tunai kerap membayar hingga 75% dari harga sebelum serah terima (transfer).
Properti fisik cocok untuk pembeli yang ingin memakai sendiri unitnya sekaligus mendapat penghasilan sewa, dan nyaman dengan ambang masuk sekitar 3-5 juta baht. REIT lebih cocok untuk investor yang ingin eksposur ke pasar Thailand dengan modal minim dan tanpa beban manajemen. Pendekatan paling seimbang bagi banyak investor sebenarnya adalah diversifikasi: menempatkan sebagian dana di properti fisik, sebagian lagi di REIT yang tercatat di bursa.
Pencatatan REIT senilai 50 miliar baht ini menandakan pasar modal Thailand semakin matang. Bagi investor yang selama ini hanya berpikir membeli meter persegi secara langsung, kini muncul instrumen legal dan likuid dengan imbal hasil dividen di atas bunga deposito bank. Kuncinya, jangan samakan REIT tercatat dengan pendapatan yang dijamin: ini tetap aset pasar dengan segala risiko yang menyertainya.
Sumber: Nation Thailand
Siap berinvestasi di Thailand? Tim Properti Thailand siap membantu Anda menemukan properti yang tepat, baik itu unit fisik di Phuket maupun strategi masuk lewat instrumen pasar modal seperti REIT.