Bayangkan Anda sedang membandingkan harga kondominium di Bangkok dengan vila di Phuket, lalu tiba-tiba menemukan data bahwa satu dari sepuluh unit hunian di Thailand tidak berpenghuni sama sekali. Ini bukan isu kecil. Menurut Thailand Business News, ada 1,64 juta unit hunian kosong di seluruh negeri, dengan total nilai mencapai 3,45 triliun baht (sekitar 96 miliar dolar AS), angka yang setara dengan seluruh PDB tahunan Sri Lanka.
Bagi calon investor Indonesia yang tertarik membeli kondominium di Bangkok atau provinsi-provinsi di daratan utama Thailand, angka ini adalah sinyal peringatan yang harus diperhatikan serius. Segmen pasar menengah ke bawah jelas mengalami kelebihan pasokan, dan membeli properti off-plan tanpa riset lokasi yang matang bisa membuat modal Anda 'terkubur' selama bertahun-tahun tanpa hasil.
Kabar baiknya, tidak semua pasar properti Thailand bernasib sama. Phuket dan kawasan resor populer lainnya justru berjalan dengan logika yang berbeda sama sekali dari Bangkok.
Jawaban Singkat
- Ada 1,64 juta unit hunian di Thailand yang kosong, ini adalah kelebihan pasokan terbesar dalam sejarah negara tersebut
- Total nilai hunian kosong ini mencapai 3,45 triliun baht (kurang lebih 96 miliar dolar AS)
- Sebagian besar unit kosong terkonsentrasi di pinggiran Bangkok dan provinsi-provinsi industri di Thailand Tengah
- Para analis mendesak reformasi kebijakan: pembatasan pembelian spekulatif, pajak properti kosong (vacancy tax), dan revisi kuota pembangunan
- Pasar resor seperti Phuket dan Samui jauh lebih tidak terdampak karena permintaan asing yang stabil dan lahan yang terbatas. Knight Frank Thailand bahkan memproyeksikan segmen mewah Phuket akan tetap tangguh hingga 2026
- Bagi investor, kuncinya adalah positioning yang selektif: kejar yield sewa, bukan spekulasi kenaikan harga
Seberapa Besar Sebenarnya Masalah Ini?
Data menunjukkan 1,64 juta unit kosong dari total stok perumahan Thailand yang berjumlah sekitar 17 juta properti. Artinya, tingkat kekosongan sudah melampaui 9%, jauh di atas ambang batas 5-7% yang dianggap kritis oleh sebagian besar analis internasional.
Bangkok dan wilayah pinggirannya menyumbang porsi terbesar dari kelebihan pasokan ini. Perkiraan pasar menyebutkan hingga 40% dari kondominium kosong berada di proyek-proyek kelas menengah ke bawah (unit studio dan 1 kamar tidur dengan harga di bawah 3 juta baht) di area yang infrastrukturnya belum berkembang optimal.
Akar masalahnya ada pada mekanisme kelebihan produksi. Selama bertahun-tahun, pengembang Thailand membangun proyek berdasarkan volume penjualan off-plan, bahkan sebelum konstruksi dimulai. Pembeli spekulatif hanya perlu menyetor uang muka 10-20%, berharap bisa menjual kembali (flip) unit tersebut sebelum bangunan selesai. Ketika pasar melambat, unit-unit ini menumpuk, tak terjual maupun tersewa.
Yang memperparah keadaan adalah ketiadaan pajak yang efektif untuk properti kosong. Land and Building Tax yang diberlakukan sejak 2020 hanya mengenakan tarif 0,02-0,3% dari nilai taksiran, jumlah yang terlalu kecil untuk mendorong pemilik menjual atau menyewakan unit kosong mereka.
Menariknya, penyerapan kuota kepemilikan asing sangat timpang antar lokasi. Di proyek kelas atas di Phuket dan Bangkok tengah, kuota 49% kepemilikan asing sudah terjual habis. Sementara itu, kondominium di area pinggiran hanya menyerap 5-15% dari kuota tersebut, menunjukkan minimnya minat pembeli internasional di segmen ini.
Pemerintah Thailand sendiri masih dalam tahap pembahasan. Otoritas terkait sedang mendiskusikan pembatasan izin konstruksi baru di zona-zona dengan kelebihan pasokan, serta pajak progresif bagi pemilik banyak properti. Namun hingga saat ini, belum ada undang-undang spesifik yang disahkan.
Kenapa Ini Bisa Terjadi?
Selama beberapa dekade, pasar properti Thailand beroperasi dengan pola yang cukup sederhana: pengembang membangun, spekulan membeli untuk dijual kembali, dan pengguna akhir (end-user) baru muncul belakangan. Selama masa boom, model ini menguntungkan semua pihak yang terlibat. Namun sejak 2022, pertumbuhan harga di segmen menengah ke bawah melambat, daya beli kelas menengah Thailand melemah, dan suku bunga KPR justru naik. Hasilnya, gudang-gudang berisi unit tak terjual yang tidak diminati siapa pun, baik untuk dibeli maupun disewa.
Tingkat keparahan masalah ini pun tidak merata. Menurut laporan Better-than-Freehold, BAM (pengelola aset bermasalah terbesar di Thailand) mengonfirmasi bahwa pasar belum menyentuh titik terendahnya. Mereka mencatat sekitar 700.000 unit tak terjual yang memperebutkan kurang dari 100.000 rumah tangga dengan daya beli riil, sebuah ketimpangan hampir tujuh kali lipat dari sisi pasokan. Ketimpangan inilah yang justru membuka peluang diskon besar, tapi hanya bagi pembeli yang menggunakan struktur kepemilikan yang sepenuhnya sesuai aturan, mengingat Thailand kini memperketat regulasi terkait skema nominee.
Kenapa Phuket dan Samui Berbeda?
Properti resor di Phuket, Samui, dan Pattaya memainkan aturan yang berbeda sama sekali dari Bangkok. Permintaan di sini digerakkan oleh pembeli asing dan kedatangan wisatawan, yang pada 2025 tercatat menembus angka 36 juta orang. Lahan di pulau-pulau ini secara fisik terbatas, dan pembangunan baru dibatasi oleh regulasi lingkungan yang ketat.
Pembeli asing masih mendominasi segmen vila mewah di seluruh Phuket, dengan Samui dan Phangan bahkan menunjukkan aktivitas pembeli asing yang sangat tinggi. Vila juga semakin unggul dibandingkan kondominium di kalangan pembeli internasional kelas atas, yang lebih mengutamakan gaya hidup, reputasi pengembang, dan potensi pendapatan sewa dibandingkan sekadar harga murah.
Rata-rata gross rental yield untuk kondominium kelas menengah di pinggiran Bangkok sudah turun ke kisaran 3-4% per tahun, sementara vila dan kondominium di Phuket secara konsisten menghasilkan 6-8% melalui sewa jangka pendek (short-term rental).
Distrik Mana di Bangkok yang Paling Berisiko?
Kelebihan pasokan paling parah terjadi di area pinggiran seperti Bang Na, Rangsit, Bang Yai, dan Lat Krabang, wilayah dengan pengembangan massal yang jauh dari stasiun BTS/MRT utama. Sebaliknya, distrik-distrik sentral seperti Silom, Sathorn, dan Sukhumvit (dari Nana hingga Phrom Phong) menunjukkan performa yang jauh lebih baik dan stabil.
Apakah Masih Layak Berinvestasi di Thailand Tahun 2026?
Jawabannya ya, tapi harus dengan ketelitian tinggi, bukan asal beli. Properti resor dengan rekam jejak pendapatan sewa yang terbukti, unit di Bangkok tengah dekat pusat transportasi, dan vila Phuket dengan pemandangan laut tetap menjadi kategori yang menarik. Sebaliknya, segmen menengah ke bawah yang dibeli murni untuk spekulasi jual kembali sebaiknya dihindari untuk saat ini.
Rekomendasi utama: hindari segmen kondominium kelas menengah di pinggiran Bangkok. Fokuslah pada properti dengan yield sewa terbukti di atas 6% di kawasan resor atau proyek premium Bangkok tengah. Selalu verifikasi tingkat penyerapan kuota asing dan data performa sewa riil sebelum menandatangani kontrak apa pun. Tim Properti Thailand siap membantu Anda menyaring opsi-opsi yang benar-benar sesuai dengan profil risiko dan tujuan investasi Anda.
Sumber: Bangkok Post