Bagi Anda yang sedang mengincar unit apartemen atau kondominium di Phuket, ada kabar yang layak disimak serius: pemerintah Thailand baru saja memperpanjang pemotongan besar-besaran atas dua biaya transaksi properti yang paling menguras kantong. Biaya balik nama kepemilikan (transfer fee) dipangkas dari 2% menjadi hanya 0,01%, dan biaya pendaftaran hipotek turun dari 1% menjadi 0,01%. Untuk unit kondominium senilai 10 juta baht, ini berarti penghematan hampir 300.000 baht hanya dari dua pos biaya tersebut.
Kebijakan Ini Bukan Hal Baru, tapi Kali Ini Jangka Waktunya Jauh Lebih Panjang
Sebenarnya, Bangkok sudah beberapa kali memberikan keringanan serupa sejak 2019, tiap kali dengan masa berlaku terbatas dan batas harga properti tertentu. Yang membuat versi 2026 ini berbeda adalah cakupannya: Kabinet Thailand memperpanjang struktur biaya 0,01% ini hingga 30 Juni 2027, memberi pembeli waktu bernapas yang jauh lebih realistis dibanding versi-versi sebelumnya yang sering terburu-buru habis dalam hitungan bulan. Kabar baiknya lagi untuk investor asing, pembeli unit kondominium dalam kuota kepemilikan freehold mendapat tarif potongan yang sama persis dengan warga negara Thailand.
Berikut rincian apa yang sebenarnya berubah, siapa yang paling diuntungkan, dan celah-celah yang masih perlu Anda waspadai.
Jawaban Singkat
- Biaya balik nama (transfer fee) dipangkas dari 2% menjadi 0,01% dari nilai appraisal properti
- Biaya pendaftaran hipotek dipangkas dari 1% menjadi 0,01%
- Tarif potongan ini berlaku untuk properti residensial dengan harga jual dan nilai appraisal hingga 7 juta baht, serta hipotek hingga 7 juta baht per kontrak
- Untuk unit senilai 5 juta baht, total penghematan mencapai sekitar 149.500 baht (kurang lebih USD 4.200)
- Skema ini kini berlaku hingga 30 Juni 2027, memberi kepastian jauh lebih besar dibanding versi jangka pendek sebelumnya
- Jenis properti yang memenuhi syarat meliputi rumah tapak, townhouse, unit kondominium, dan tanah dengan bangunan; penjualan kepemilikan parsial tidak termasuk
Fakta-Fakta Kunci yang Perlu Anda Ketahui
- Biaya transaksi standar di Thailand normalnya mencakup biaya balik nama (2%), bea materai (0,5%), pajak bisnis khusus atau specific business tax (3,3%, dikenakan jika properti dijual kembali dalam 5 tahun pertama kepemilikan), dan pajak potongan (withholding tax) yang dihitung dengan skema progresif. Keringanan yang berlaku saat ini hanya menyentuh komponen biaya balik nama dan pendaftaran hipotek saja, jadi jangan salah kira semua biaya ikut turun.
- Department of Lands adalah otoritas tunggal yang mendaftarkan peralihan kepemilikan properti di Thailand. Biaya dihitung berdasarkan nilai appraisal pemerintah, yang bisa berbeda dari harga jual beli sebenarnya di kontrak.
- Kementerian Keuangan Thailand memperkirakan perpanjangan skema ini akan mendukung sekitar 540 miliar baht perputaran transaksi properti tahunan dan menarik tambahan investasi sekitar 305 miliar baht ke sektor ini.
- Pembeli asing tetap jadi kekuatan besar di pasar kondominium: pembelian kondo oleh warga asing tercatat stabil di angka sekitar 14.500 unit per tahun pada 2024-2025, dengan kuartal pertama 2025 saja menyumbang sekitar 3.919 unit, menurut data industri. Bangkok, Chonburi, dan Phuket tetap jadi lokasi favorit permintaan ini.
- Phuket, Pattaya, dan Samui adalah tiga destinasi dengan porsi pembeli asing terbesar dalam pembelian kondominium, artinya dampak nyata dari pemotongan biaya ini akan paling terasa justru di kota-kota tersebut, termasuk bagi Anda yang mengincar properti di Phuket.
- Kepemilikan langsung atas tanah atau rumah oleh warga negara asing tetap dibatasi ketat; kepemilikan freehold hanya berlaku untuk unit kondominium dalam kuota 49% untuk asing per proyek, sementara properti tapak biasanya menggunakan skema sewa jangka panjang (leasehold) atau struktur perusahaan.
- Penting untuk dicatat: keringanan ini tidak menyentuh pajak bisnis khusus (specific business tax) sebesar 3,3%, yang tetap berlaku jika properti dijual kembali dalam lima tahun pertama kepemilikan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Siapa saja yang berhak mendapat tarif biaya yang dipotong ini?
Setiap pembeli, baik warga negara Thailand maupun asing, yang membeli properti residensial yang memenuhi syarat berhak mendapat tarif ini. Untuk pembeli asing, ketentuan ini berlaku khusus untuk pembelian unit kondominium freehold dalam kuota kepemilikan asing yang diizinkan hukum.
Properti jenis apa saja yang tercakup dalam skema ini?
Skema ini berlaku untuk rumah tapak, townhouse, unit kondominium, dan tanah dengan bangunan, selama harga jual dan nilai appraisal-nya tidak melebihi 7 juta baht. Penjualan kepemilikan parsial (bukan kepemilikan penuh) tidak termasuk dalam keringanan ini.
Berapa sebenarnya penghematan yang bisa saya dapatkan?
Untuk unit senilai 5 juta baht: penghematan biaya balik nama sekitar 99.500 baht (selisih 2% dikurangi 0,01%), dan penghematan biaya hipotek sekitar 49.950 baht (selisih 1% dikurangi 0,01%), sehingga total penghematan sekitar 149.500 baht.
Apakah ini berlaku juga untuk properti resale (jual kembali)?
Ya, tarif yang dipotong ini juga berlaku untuk transaksi resale yang memenuhi syarat, meskipun penjual mungkin tetap dikenakan pajak bisnis khusus atau bea materai tergantung berapa lama properti tersebut sudah dimiliki.
Sampai kapan pemotongan biaya ini berlaku?
Perpanjangan saat ini berlaku hingga 30 Juni 2027, jangka waktu yang jauh lebih panjang dibanding versi-versi keringanan sebelumnya yang biasanya hanya berlaku beberapa bulan sampai satu tahun.
Bisakah ini digabung dengan skema cicilan dari developer?
Bisa. Skema pembayaran cicilan dari developer dan pemotongan biaya pemerintah ini adalah dua mekanisme yang terpisah. Biaya ini dibayarkan pada saat pendaftaran peralihan kepemilikan, yang biasanya bertepatan dengan pelunasan pembayaran terakhir.
Biaya apa saja yang tetap tidak berubah?
Pajak bisnis khusus (3,3% untuk resale dalam lima tahun pertama kepemilikan), pajak potongan progresif, serta biaya jasa hukum atau due diligence, semuanya tidak terpengaruh oleh program keringanan ini.
Bagaimana cara memastikan keringanan ini masih berlaku saat saya akan bertransaksi?
Status terkini dipublikasikan melalui Department of Lands Thailand, dan bisa juga dikonfirmasi langsung di Kantor Pertanahan (Land Office) setempat tempat pendaftaran akan dilakukan.
Mengapa Ini Momen yang Tepat untuk Bertindak
Pemotongan biaya multi-tahun dengan tenggat waktu yang jelas namun masih jauh ini memberi investor ruang bernapas sesungguhnya untuk merencanakan pembelian dengan matang, bukan terburu-buru mengambil keputusan. Bagi Anda yang sudah menemukan properti incaran dan menyelesaikan proses due diligence, jendela waktu saat ini, yang berlaku hingga pertengahan 2027, adalah momen yang menguntungkan untuk melangkah maju. Penghematan sebesar 150.000 hingga 300.000 baht pada dasarnya berfungsi seperti tambahan satu poin persentase keuntungan yang secara efektif diberikan pemerintah kepada pembeli. Meski begitu, skema ini tetap merupakan keputusan kebijakan yang bisa saja diubah sewaktu-waktu, jadi mengunci persyaratan lebih cepat tetap menjadi langkah yang lebih aman daripada menunda-nunda.
Tim Properti Thailand siap membantu Anda memahami detail biaya ini sesuai dengan properti dan lokasi yang Anda incar, khususnya di Phuket.
Sumber: The Nation Thailand