Jawaban Singkat: Apa yang Sedang Terjadi?
Departemen Pengembangan Bisnis Thailand (DBD) sedang memeriksa 36.277 perusahaan berkaitan asing yang memegang tanah di seluruh Thailand, ini penyisiran terbesar dalam beberapa tahun terakhir terhadap praktik nominee yang selama ini dipakai untuk menyiasati larangan kepemilikan tanah langsung oleh orang asing. Fokus utamanya adalah 31.516 perusahaan yang porsi modal asingnya secara resmi tercatat di bawah 49%, ambang batas yang membuat sebuah badan usaha bisa didaftarkan sebagai 'perusahaan Thai' dan memiliki tanah secara sah. Bagi Anda yang selama ini membeli vila atau tanah di Phuket lewat skema perusahaan Thai dengan pemegang saham nominee, ini bukan lagi rumor, ini kebijakan nasional yang sedang berjalan.
Jika Anda sudah lama mengincar properti di Phuket, Koh Samui, atau Chonburi lewat teman-teman ekspat atau agen yang menawarkan 'solusi perusahaan Thai', sekaranglah waktunya untuk berhenti sejenak dan mengecek ulang legalitas struktur kepemilikan Anda.
Kenapa DBD Tiba-Tiba Bertindak Sekarang?
Menurut laporan media Thailand, Thairath, tekanan terhadap struktur nominee sebenarnya sudah menumpuk sejak 2022, saat komite parlemen Thailand mulai membahas serius soal akuisisi tanah skala besar oleh pihak asing di kawasan wisata. Kombinasi tekanan politik, harga tanah yang terus naik, dan kekhawatiran publik atas dominasi modal asing di lokasi-lokasi premium akhirnya mempercepat proses penegakan hukum ini.
Cakupan pemeriksaan meliputi 16 provinsi, termasuk Bangkok beserta lima provinsi di sekitarnya, ditambah sepuluh provinsi wisata utama seperti Chonburi, Surat Thani, dan tentu saja Phuket. Artinya, ini bukan sekadar operasi lokal di satu daerah wisata, melainkan pergeseran kebijakan nasional yang menyasar seluruh Thailand.
Dasar Hukumnya Apa?
Undang-Undang Usaha Asing (Foreign Business Act, 1999) mendefinisikan sebuah perusahaan sebagai 'asing' jika porsi modal asingnya melebihi 49%. Perusahaan dengan modal asing di bawah angka itu diperlakukan sebagai perusahaan Thai dan boleh memiliki tanah. Di sinilah celah yang selama ini dimanfaatkan: ribuan struktur perusahaan secara dokumen menunjukkan pemegang saham Thai, padahal kendali penuh, termasuk sumber dana dan penerima manfaat sebenarnya, ada di tangan investor asing.
Sementara itu, Kitab Undang-Undang Tanah B.E. 2497 (1954) memang melarang orang asing memiliki tanah secara langsung, dengan pengecualian sempit untuk proyek yang disetujui Badan Investasi Thailand (BOI) yang mensyaratkan investasi minimal 40 juta THB.
DBD kini tidak hanya memeriksa daftar pemegang saham di atas kertas, tapi juga menelusuri kendali sebenarnya: siapa yang benar-benar mengambil keputusan bisnis, siapa yang mendanai pembelian tanah, dan siapa yang menerima hasil/pendapatan dari properti tersebut.
Seberapa Luas Praktik Nominee di Phuket?
Estimasi pasar menyebutkan bahwa hingga 60-70% vila milik asing di Phuket terdaftar lewat perusahaan Thai dengan pemegang saham nominee. Angka ini menunjukkan betapa lazimnya praktik ini di kalangan investor asing selama bertahun-tahun, sekaligus betapa besarnya dampak potensial dari penegakan hukum kali ini.
Sebagai gambaran nyata skala penindakan di lapangan, pada fase-4 operasi pemberantasan jaringan nominee di Phuket bulan Agustus 2026, sebanyak 16 orang dituntut secara hukum (10 warga Thailand, 6 warga negara asing termasuk warga Kanada, Rusia, dan Kazakhstan) terkait bisnis yang dijalankan atas nama pemilik nominal.
Masih di Phuket, investigasi kepemilikan tanah yang lebih luas memeriksa 361 perusahaan, dan hasilnya 149 badan hukum teridentifikasi memiliki tanah dengan struktur kepemilikan asing yang mencurigakan. Dari situ, 114 gugatan hukum telah diajukan dan 39 denda telah dijatuhkan.
Apa Risikonya Kalau Struktur Perusahaan Saya Terbukti Nominee?
Jika DBD menyimpulkan bahwa pemegang saham Thai dalam perusahaan Anda hanyalah nominee, Departemen Tanah bisa memerintahkan penjualan properti dalam waktu 180 hari. Jika tidak ada penjualan yang terjadi dalam batas waktu tersebut, otoritas berwenang bisa melelang tanah tersebut sendiri.
Selain risiko kehilangan aset, ada juga risiko pidana. Undang-Undang Usaha Asing mengatur sanksi hingga 1 juta THB dan/atau 3 tahun penjara bagi pihak yang menjalankan bisnis yang dilarang untuk orang asing, termasuk memakai skema nominee untuk menyiasati hukum.
Bagaimana Cara Legal Memiliki Vila di Thailand?
Bagi WNI yang serius ingin memiliki properti di Thailand tanpa risiko struktur bodong, ada beberapa jalur yang sah:
- Sewa jangka panjang (leasehold) selama 30 tahun dengan opsi perpanjangan, meski perpanjangan tidak dijamin secara hukum secara otomatis
- Memisahkan kepemilikan bangunan dari tanah, di mana bangunan dimiliki langsung sementara tanahnya disewa
- Membentuk joint venture yang genuine dengan mitra Thai yang benar-benar terlibat aktif dalam bisnis dan pendanaan, bukan sekadar nama di atas kertas
- Membeli unit kondominium freehold, yang sama sekali tidak terdampak oleh pemeriksaan ini
Khusus soal kondominium: orang asing tetap bisa memiliki unit freehold secara langsung selama total kuota kepemilikan asing di gedung tersebut tidak melebihi 49% dari luas total bangunan. Aturan ini berdasarkan Undang-Undang Kondominium (1979) dan sama sekali terpisah dari rezim hukum tanah yang sedang diperketat ini.
Berapa Beda Harga Leasehold vs Freehold?
Properti yang dijual dengan skema leasehold biasanya 15-30% lebih murah dibanding properti freehold yang setara. Perbedaan intinya sederhana: dengan leasehold Anda menyewa hak atas tanah untuk periode tertentu (umumnya dengan dua kali opsi perpanjangan), bukan memilikinya secara penuh selamanya.
Apa yang Harus Dilakukan Kalau Saya Sudah Terlanjur Punya Tanah Lewat Perusahaan Thai?
Langkah pertama adalah melakukan audit hukum independen atas struktur perusahaan Anda saat ini. Jika ditemukan celah atau kerentanan, pengacara properti bisa mengusulkan opsi restrukturisasi, misalnya mengubah kepemilikan menjadi leasehold, memasukkan mitra Thai yang benar-benar aktif dan sah, atau menjual tanahnya sambil tetap mempertahankan hak atas bangunan di atasnya.
Jangan tunda ini. Semakin cepat struktur Anda diaudit dan dirapikan, semakin kecil risiko Anda terkena perintah jual paksa dalam 180 hari atau, lebih buruk lagi, tuntutan pidana.
Apa Dampaknya untuk Pasar Vila di Phuket dan Koh Samui?
Dalam jangka pendek, pasokan vila dijual kemungkinan akan meningkat karena sebagian pemilik memilih menjual lebih dulu sebelum menerima perintah resmi dari otoritas. Dalam jangka menengah, pasar diperkirakan akan bergeser ke arah struktur leasehold dan kondominium yang lebih aman secara hukum, yang berpotensi mendorong naiknya permintaan dan harga di kedua segmen tersebut.
Bagi calon pembeli asal Indonesia yang sedang mempertimbangkan investasi di Phuket, Koh Samui (Surat Thani), atau Chonburi, ini justru momen penting untuk lebih selektif memilih skema kepemilikan yang benar-benar aman secara hukum sejak awal, bukan sekadar tergiur harga murah lewat skema nominee yang berisiko.
Kesimpulan
Skala pemeriksaan ini, mencakup 36.277 perusahaan di 16 provinsi, menunjukkan bahwa ini bukan operasi sesaat, melainkan pergeseran kebijakan sistemik dan jangka panjang dari pemerintah Thailand. Bagi investor internasional, termasuk WNI yang tertarik memiliki properti liburan atau investasi di Thailand, pesannya jelas: era struktur nominee tanpa pengawasan untuk membeli tanah Thailand sedang berakhir.
Mereka yang segera merestrukturisasi kepemilikannya akan melindungi aset sekaligus ketenangan pikiran mereka, sementara yang mengabaikan sinyal ini berisiko menghadapi penjualan paksa dan tuntutan pidana. Jika Anda sedang mempertimbangkan pembelian properti di Thailand atau perlu meninjau ulang struktur kepemilikan yang sudah ada, tim Properti Thailand siap membantu Anda memahami opsi yang paling aman dan sesuai regulasi terbaru.
Sumber: Thairath