Bayangkan sudah transfer 3 miliar rupiah ke pengembang di Bang Tao, unit sudah dipilih, tapi saat ke Kantor Pertanahan ternyata pendaftaran freehold ditolak karena bank di Thailand tidak pernah mengeluarkan FET (Foreign Exchange Transaction) form. Uangnya sampai, kondonya nyata, tapi secarik dokumen yang hilang membuat semuanya macet di detik terakhir. Inilah yang sebenarnya jadi masalah utama pembeli asing di Phuket, bukan soal boleh atau tidaknya orang Indonesia memiliki properti di Thailand.
Jawaban singkatnya: tidak ada larangan bagi warga negara Indonesia untuk membeli kondo di Thailand, dan hukum Indonesia soal kepemilikan aset di luar negeri juga tidak melarangnya. Yang menentukan berhasil atau gagalnya transaksi adalah bagaimana uang itu masuk ke Thailand dan dokumen apa yang dihasilkan dari proses tersebut. Tanpa FET, sertifikat freehold tidak akan pernah bisa didaftarkan atas nama Anda.
Kenapa Uang yang 'Sampai' Belum Berarti Aman?
Berbeda dengan kasus warga Rusia yang terputus dari SWIFT, pembeli dari Indonesia umumnya masih bisa mengirim uang lewat perbankan biasa. Tapi Kantor Pertanahan Thailand kini memperketat aturan: mereka butuh bukti bahwa mata uang asing benar-benar masuk ke Thailand dan dikonversi menjadi baht di dalam wilayah Thailand, bukan di negara asal. Uang tunai yang dibawa langsung dalam koper, meski legal dibawa, tidak akan pernah menghasilkan dokumen ini.
Di sinilah banyak pembeli terjebak. Mereka berpikir selama uang sampai ke pengembang, transaksi selesai. Nyatanya, jenis bukti transfer itu menentukan apakah unit bisa didaftarkan sebagai freehold atau harus jatuh ke skema leasehold, yang punya batas 30 tahun dan hak yang jauh lebih terbatas.
Apa Itu FET dan Kenapa Ini Dokumen Paling Penting?
FET adalah konfirmasi resmi dari bank di Thailand bahwa mata uang asing datang dari luar negeri dan ditukar menjadi baht di dalam bank Thailand tersebut. Tanpa dokumen ini, Kantor Pertanahan tidak akan mendaftarkan kepemilikan freehold atas unit kondominium untuk warga negara asing.
Aturan dasar kepemilikan kondo asing di Thailand tetap sama: warga asing bisa memiliki freehold selama total luas lantai yang dimiliki asing tidak melebihi 49% dari total luas hunian di kondominium tersebut. Sisanya harus berstatus leasehold atau dipegang lewat entitas Thailand. Persoalan FET ini berlaku khusus untuk kuota freehold 49% itu; tanpa dokumen tersebut, jatah freehold Anda tidak bisa dieksekusi meski kuotanya masih tersedia.
Menariknya, beberapa kantor pertanahan di Phuket bahkan meminta FET untuk pendaftaran leasehold 30 tahun, meski secara aturan seharusnya tidak wajib. Karena itu, strukturkan pembayaran Anda agar FET tetap bisa diperoleh, bahkan jika saat ini belum diminta oleh pengembang atau notaris Anda.
Tiga Jalur Pembayaran yang Sah
Ada tiga jalur pembayaran yang diakui secara legal untuk transaksi properti lintas negara semacam ini:
- Transfer langsung dari rekening pribadi Anda di bank domestik ke bank di Thailand.
- Transfer dari rekening bank asing yang sudah Anda deklarasikan (misalnya rekening di Singapura atau Hong Kong).
- Membawa uang tunai yang dideklarasikan di kedua perbatasan, meski jalur ini tidak akan menghasilkan FET.
Dari ketiga jalur tersebut, opsi pertama dan kedua adalah satu-satunya yang bisa menghasilkan FET secara langsung, karena bank di Thailand perlu mencatat asal dana dari luar negeri sebelum menukarnya ke baht.
Panduan industri untuk 2026 konsisten mengarah ke satu struktur yang sama: dana ditransfer dalam mata uang asing, idealnya melalui rekening bank pribadi Anda di negara ketiga, langsung ke bank di Thailand, yang kemudian menerbitkan FET atas nama Anda sehingga cocok dengan nama yang akan terdaftar di sertifikat.
Bagaimana Kalau Menggunakan Agen Pembayaran atau Pihak Ketiga?
Menggunakan agen pembayaran itu boleh, tapi hanya yang memang berlisensi khusus untuk melayani individu pribadi, bukan lisensi korporat untuk perdagangan luar negeri. Dokumen paling krusial dalam skema ini adalah perjanjian jasa (kuasa/kontrak keagenan) yang secara eksplisit menyatakan tujuannya sebagai 'pembayaran real estat', bukan 'jasa transfer', dan jangan pernah 'pasokan barang'.
Kesalahan paling umum di lapangan: dana dikirim dengan keterangan pembayaran barang atau peralatan, padahal yang sebenarnya dibeli adalah unit kondo. Ini bisa dianggap transfer dengan keterangan palsu dan berisiko menimbulkan masalah hukum di negara asal pengirim dana. Bacalah keterangan tujuan pembayaran sebelum mengirim dana, dan tinggalkan kesepakatan apa pun yang menyebut 'barang' dalam deskripsinya.
Risiko lain yang mulai sering terjadi: pengembang di Thailand semakin sering menolak dana dari individu yang tidak punya hubungan jelas dengan pembeli sebenarnya. Rantai pengirim juga bisa terputus, misalnya dana diterima oleh satu perusahaan tapi yang mengirim ke pengembang Thailand adalah entitas lain yang sama sekali tidak berkaitan. Solusinya: pastikan pembayar akhir tercantum jelas dalam kontrak, minta contoh pembayaran sebelumnya yang berhasil, dan pastikan keterangan pembayaran memuat nama lengkap pembeli, nama proyek, dan nomor unit.
Tanda agen yang transparan biasanya sederhana: mereka memberikan kuitansi tunai untuk jasa yang diberikan. Komisi pasar berkisar 1 hingga 2,5% dari nilai transaksi ditambah spread kurs, dengan selisih harga antar penyedia jasa bisa mencapai hingga 1,5% dari total anggaran transaksi. Perbedaan sebesar itu jelas layak untuk dibandingkan sebelum memilih agen.
Bagaimana dengan Cryptocurrency?
Banyak pembeli tergoda menyelesaikan transaksi lewat crypto karena dianggap lebih cepat dan bebas dari birokrasi bank. Masalahnya, aset digital tidak diakui sebagai mata uang domestik maupun mata uang asing dalam kerangka regulasi devisa yang relevan. Tidak ada larangan eksplisit, tapi juga tidak ada dokumen pendukung yang bisa diperoleh untuk melacak asal dana ini. Kalau memilih jalur ini, pastikan Anda bisa menjelaskan seluruh jejak dana kepada otoritas pajak saat suatu hari harus merepatriasi hasil penjualan properti tersebut. Ini bukan jalur yang saya rekomendasikan untuk pembeli pertama kali, risikonya tidak sepadan dengan kemudahan yang ditawarkan.
Apa yang Terjadi Kalau Baru Ketahuan Belakangan?
Ini bagian yang sering diabaikan pembeli: selama tidak ada yang mempertanyakan, seolah tidak ada masalah. Tapi pengawasan biasanya muncul justru pada momen yang tidak terduga, saat perceraian, audit pajak, atau ketika mencoba merepatriasi hasil penjualan properti di kemudian hari. Thailand dan negara asal pembeli umumnya belum memiliki pertukaran data otomatis khusus untuk transaksi real estat, meski informasi rekening keuangan sudah mulai dibagikan antar otoritas pajak di banyak negara. Ini menurunkan risiko pengawasan, tapi tidak menghilangkannya sama sekali.
Kalau pembayaran sudah terstruktur salah dari awal tapi transaksinya berjalan lancar, masalah biasanya muncul bukan saat masuk, melainkan saat keluar. Ketika menjual properti dan ingin membawa dana kembali ke negara asal, Anda harus bisa menjelaskan bagaimana modal itu keluar sejak awal. Tanpa bukti transfer yang benar, penjelasan itu akan sulit dipertahankan di depan otoritas pajak.
Susun satu berkas lengkap sejak awal, kontrak, kuitansi, bukti transfer, FET, dan pengakuan tertulis dari pengembang, lalu simpan selama kurang lebih satu dekade. Kalau anggaran pembelian Anda di bawah kisaran menengah, misalnya sekadar menyewa unit liburan jangka pendek tanpa niat memiliki freehold, sebagian besar detail administratif ini menjadi kurang relevan. Tapi untuk pembelian freehold sungguhan, berkas ini adalah satu-satunya bukti yang Anda miliki kalau suatu hari harus membuktikan asal dana.
Pertanyaan yang Sering Ditanyakan
Apakah warga negara Indonesia masih bisa membeli kondo di Thailand tahun 2026?
Bisa. Tidak ada larangan. Warga asing dapat memiliki unit freehold selama total unit yang dimiliki asing tidak melebihi 49% dari total luas hunian kondominium tersebut; sisanya berstatus leasehold atau dipegang lewat entitas Thailand.
Apa itu FET dan kenapa saya harus peduli?
FET adalah konfirmasi bank yang menyatakan mata uang asing masuk dari luar negeri dan ditukar menjadi baht di dalam bank Thailand. Tanpa dokumen ini, Kantor Pertanahan tidak akan mendaftarkan kepemilikan freehold atas unit kondo Anda.
Bisakah saya bawa uang tunai dan bayar langsung ke pengembang?
Bisa, dengan mendeklarasikan jumlah di atas USD 20.000 saat memasuki Thailand. Tapi jenis pembayaran ini tidak menghasilkan FET, artinya pendaftaran freehold tidak akan bisa dilakukan.
Bagaimana cara memeriksa agen pembayaran sebelum menggunakan jasanya?
Minta nomor registrasi dan detail lisensinya, perjanjian keagenan, bukti otorisasi untuk melayani individu pribadi, dan contoh pembayaran sebelumnya yang sudah selesai. Ketidakadaan kuitansi tunai adalah alasan untuk mundur dan mencari agen lain.
Apakah saya perlu terbang ke Phuket untuk menyelesaikan transaksi ini?
Untuk pembelian pertama, ya, sebaiknya datang langsung. Memeriksa properti, bertemu pengacara, dan menandatangani dokumen di kantor pengembang secara langsung akan menghemat waktu berbulan-bulan dibanding korespondensi jarak jauh yang sering berbelit.
Susun jalur uang Anda sebelum membayar uang tanda jadi. Rantai idealnya begini: transfer dari rekening pribadi Anda ke agen pembayaran berlisensi dengan perjanjian keagenan yang menyatakan 'pembayaran real estat' sebagai tujuannya, lalu transfer mata uang asing ke pengembang dengan keterangan nama pembeli dan nomor unit, konversi ke baht di bank Thailand, penerbitan FET, dan terakhir pendaftaran di Kantor Pertanahan. Kalau ada pihak yang menawarkan untuk 'menyederhanakan' proses ini dengan menyamarkan tujuan pembayaran di salah satu tahap, anggap itu sebagai tanda bahaya. Menghemat satu persen komisi tidak akan pernah sepadan dengan risiko transaksi yang dibangun di atas dokumen palsu.
Sumber: Realty-Phuket.com