Di kantor pertanahan Phuket, seorang pembeli asing yang ingin mendaftarkan vila lewat perusahaan Thailand sekarang menghadapi pertanyaan yang dulu tidak pernah muncul: dari mana pemegang saham Thailand mendapat uang untuk membeli saham mereka, apakah mereka punya laporan pajak, kenapa ketiganya tinggal di provinsi berbeda. Beberapa tahun lalu, dokumen semacam ini diterima tanpa dicek ulang. Sekarang semuanya dicocokkan dengan basis data Department of Business Development (DBD).
Jawaban singkatnya begini: di 2026, tidak ada pelonggaran aturan kepemilikan properti asing di Thailand. Yang berubah adalah negara mulai benar-benar menegakkan aturan yang sebenarnya sudah lama tertulis di undang-undang.
Bagi pembeli individu asing, satu-satunya jalur langsung dan legal yang tersisa adalah kepemilikan freehold unit kondominium dalam kuota asing 49% dari total luas lantai bangunan. Selain itu, semua opsi lain membutuhkan izin khusus, atau harus diakui jujur sebagai sewa jangka panjang, bukan kepemilikan.
Kenapa Skema PT Thailand (Perusahaan Nominee) Sekarang Berisiko Tinggi?
Selama puluhan tahun, cara standar 'membeli' vila dengan tanah di Thailand adalah lewat perusahaan Thailand dengan 51% saham dipegang pemegang saham lokal. Di atas kertas tidak ada yang salah, karena perusahaan itu berstatus Thailand, sehingga sah memiliki tanah. Namun kenyataannya, pemegang saham Thailand itu tidak pernah menyetor satu baht pun, tidak ikut mengelola perusahaan, dan hanya menandatangani formulir pengalihan saham kosong.
Celah antara bentuk hukum dan substansi ekonomi inilah yang sekarang bisa dideteksi regulator. Ketika Land Department melihat perusahaan dengan modal terdaftar 2 juta THB tapi membeli lahan senilai 25 juta THB, dan DBD menunjukkan pemegang saham Thailand tidak pernah melapor pajak serta tercatat di dua puluh perusahaan lain, tidak perlu pertanyaan lanjutan lagi. Semuanya sudah jelas.
Sejak 2025, Land Department dan DBD saling bertukar data untuk memverifikasi asal modal sebenarnya di balik pemegang saham Thailand pada perusahaan pemilik tanah. Sebuah perintah DBD, DBD Order No. 1/2026, memicu peninjauan massal terhadap lebih dari 46.000 perusahaan dengan partisipasi asing mulai April 2026, dengan ancaman sanksi lebih berat dan kemungkinan pembubaran paksa bagi struktur yang terbukti nominee.
Kepemilikan nominee adalah tindak pidana berdasarkan Foreign Business Act, dengan denda 100.000 hingga 1.000.000 THB dan ancaman penjara hingga tiga tahun. Yang penting dicatat: tanggung jawab hukum ini juga berlaku bagi pemegang saham Thailand yang bertindak sebagai nominee, bukan hanya pembeli asingnya.
Berapa Kuota Kepemilikan Asing di Kondominium Thailand?
Kuota asing di kondominium adalah 49% dari total luas lantai gabungan seluruh unit dalam satu gedung, bukan 49% dari jumlah unit. Ini diverifikasi lewat sertifikat dari juristic person (badan pengelola) kondominium sebelum transaksi didaftarkan di kantor pertanahan.
Persoalannya, kuota ini terisi tidak merata di setiap gedung. Di proyek-proyek populer sekitar Rawai atau Bang Tao, kuota bisa saja sudah penuh sepenuhnya, apa pun klaim penjual. Langkah praktis paling penting sebelum menandatangani apa pun adalah meminta sertifikat terbaru dari juristic person yang mengonfirmasi sisa kuota asing berdasarkan luas, dan memastikan unit spesifik yang diinginkan memang masih masuk kuota tersebut.
Sebaiknya ini dicek langsung di lapangan, idealnya bersamaan dengan trip survey unit. Ada baiknya jadwal trip dibuat fleksibel, karena kantor pertanahan hanya buka di hari kerja, dan satu hari sering tidak cukup untuk menuntaskan transaksi.
Bisakah WNI Memiliki Tanah Langsung di Thailand?
Secara umum, tidak. Land Code Thailand tidak memberikan hak kepemilikan tanah atas nama pribadi orang asing. Pengecualiannya sangat sempit: kasus warisan tertentu, dan Section 96 bis, yang memungkinkan kepemilikan lahan hingga 1 rai untuk keperluan tempat tinggal, dengan syarat investasi minimal 40.000.000 THB pada aset yang disetujui, plus persetujuan dari Ministry of Interior. Dalam praktiknya, izin semacam ini sangat jarang diberikan.
Jadi jika ada agen atau pengembang yang menawarkan 'tanah atas nama pribadi Anda' tanpa struktur perusahaan atau skema di atas, itu adalah tanda bahaya yang perlu dicermati lebih lanjut.
Leasehold '30+30+30': Benarkah Sama dengan 90 Tahun Kepemilikan?
Tidak. Ini salah satu miskonsepsi paling umum yang beredar di pasar. Penjual vila leasehold sering memasarkannya sebagai '90 tahun kepemilikan'. Faktanya, kantor pertanahan hanya mencatat periode 30 tahun pertama dalam sistem registrasi. Perpanjangan berikutnya hanyalah janji kontraktual pribadi dari pemilik tanah saat ini kepada penyewa tertentu, dan preseden hukum Thailand berulang kali memperlakukan hak perpanjangan semacam ini sebagai hak kontraktual personal yang tidak otomatis berpindah ke pemilik tanah baru.
Selama pengembang masih beroperasi dan menjaga reputasinya, semuanya berjalan lancar. Tapi ujian sesungguhnya baru datang di tahun ke-31, dan pasar properti Thailand belum punya cukup data statistik soal itu, karena leasehold kawasan resor yang sudah berumur segitu masih jarang ditemui.
Registrasi sewa maksimal yang bisa dicatat resmi memang 30 tahun. Perpanjangan di atas itu tidak masuk buku tanah dan tetap menjadi tanggung jawab kontraktual pemilik tanah tertentu, bukan jaminan hukum yang mengikat pemilik berikutnya.
Dari Mana Dana Harus Ditransfer untuk Beli Kondominium Freehold?
Untuk mendaftarkan freehold, dana wajib ditransfer dari luar negeri dalam mata uang asing. Untuk jumlah 50.000 dolar AS atau lebih, bank akan menerbitkan Foreign Exchange Transaction (FET) form, dan tanpa dokumen ini, kantor pertanahan tidak akan memproses transaksi apa pun.
Bagi pembeli asal Indonesia, ini berarti proses transfer dari rekening bank Indonesia harus direncanakan dengan tujuan transfer yang jelas dan sesuai, bukan sekadar transfer biasa. Kesalahan mencantumkan tujuan transfer di awal bisa membuat proses FET tertunda, dan itu bisa merusak timeline penutupan transaksi di kantor pertanahan.
Kapan Skema Perusahaan Thailand Masih Bisa Dibenarkan?
Ada satu pengecualian yang masuk akal. Kalau Anda memang menjalankan bisnis Thailand yang beroperasi secara nyata, punya turnover riil, karyawan, dan partner yang benar-benar menanamkan uang mereka sendiri, maka memegang tanah lewat perusahaan itu bukan siasat, melainkan praktik korporasi yang standar.
Di luar kondisi itu, pandangan kami tegas: pembeli dengan anggaran di bawah 30 sampai 40 juta THB untuk pembelian properti residensial sebaiknya tidak lagi mempertimbangkan struktur perusahaan Thailand sama sekali. Risikonya bukan soal inspektur datang besok. Risikonya adalah saat waktunya jual kembali, pengacara pembeli berikutnya akan menolak masuk ke transaksi semacam itu, dan aset itu akan kehilangan likuiditas jauh sebelum kehilangan legalitas secara formal.
Sisi lain yang jarang dibahas: penindakan ini menyasar skema abu-abu, bukan yang transparan. Unit kondominium freehold yang dibeli dengan dana ditransfer dari luar negeri dan FET form yang valid, sama sekali tidak menjadi lebih sulit untuk didaftarkan dalam dua tahun terakhir ini. Justru sebaliknya, semakin ketat pengawasan terhadap struktur nominee, semakin bisa diprediksi pasar sekunder untuk unit kuota asing, karena pilihan legal bagi orang asing untuk memiliki aset semacam ini justru semakin menyempit.
Konteks: Kenapa Bukan Liberalisasi, Melainkan Penegakan Aturan?
Ekspektasi pasar di 2024 terlihat sangat berbeda dari kenyataan 2026. Saat itu, Kabinet Thailand menginstruksikan kementerian terkait untuk mengkaji dua proposal: memperpanjang masa sewa tanah maksimal menjadi 99 tahun, dan menaikkan kuota kepemilikan asing di kondominium menjadi 75%. Komunitas pembeli internasional di Phuket ramai membicarakan ini selama berbulan-bulan.
Sampai 2026, kedua proposal itu tidak pernah menjadi undang-undang. Perdebatan itu terganjal resistensi politik, dan argumen soal 'menjual negara' terbukti lebih kuat dibanding argumen soal menarik modal asing.
Alih-alih memperluas hak kepemilikan, pemerintah memilih langkah yang lebih murah dan lebih cepat: mulai memeriksa apakah hak-hak yang sudah ada dihormati atau tidak.
Checklist Sebelum Menyetor DP untuk Properti di Phuket
Beberapa hal wajib dicek sebelum uang berpindah tangan:
- Sisa kuota asing berdasarkan luas untuk unit spesifik yang diminati, bukan sekadar klaim lisan dari penjual.
- Keberadaan chanote title yang bersih dan bebas dari sengketa atau beban hukum lain.
- Riwayat pembayaran dana bersama (common fund) kondominium, untuk menghindari warisan utang dari pemilik sebelumnya.
- Untuk proyek baru, izin pembangunan (construction permit) dan, bila diperlukan, persetujuan EIA (Environmental Impact Assessment).
Satu rekomendasi praktis yang paling penting: sebelum mentransfer dana apa pun, minta sertifikat tertulis yang mengonfirmasi sisa kuota asing untuk unit tersebut, dan atur pembayaran agar mata uangnya benar-benar berasal dari luar negeri dengan tujuan transfer yang tercantum secara benar. Dua langkah ini menutup sebagian besar risiko yang biasa membuat transaksi gagal di kantor pertanahan.
Sumber: DBD Order No. 1/2026, dikutip via aiproperty-phuket.com