Bayangkan momen ini: Anda duduk di kantor pertanahan Thalang, Phuket, siap menandatangani transaksi vila. Di sebelah Anda, pemegang saham Thai dari perusahaan pemegang tanah membawa paspor dan stempel perusahaan. Tapi petugas tidak hanya meminta dokumen korporasi. Ia juga meminta rekening bank pemegang saham Thai itu, bukti pekerjaannya, dan penjelasan dari mana uang pembelian sebenarnya berasal.
Dua tahun lalu, pertanyaan seperti itu jarang terjadi. Sejak pertengahan Mei 2026, ini menjadi prosedur standar di seluruh Thailand, termasuk di Phuket yang menjadi salah satu tujuan favorit pembeli properti asal Indonesia.
Apa isi aturan baru Departemen Pertanahan Thailand tahun 2026?
Departemen Pertanahan Thailand (Department of Lands) menerbitkan tiga surat edaran berstatus 'paling mendesak' ke seluruh kantor pertanahan provinsi. Ketiganya menyatukan berbagai pedoman lama yang tadinya tersebar menjadi satu sistem nasional: database seluruh badan hukum pemegang tanah di Thailand, rekonsiliasi data bulanan, dan pelaporan ke otoritas pusat setiap kuartal.
Inti dari kebijakan ini sederhana tapi berdampak besar bagi investor asing: membeli tanah atau vila lewat perusahaan Thailand dengan pemegang saham asing minoritas bukan lagi sekadar formalitas administratif. Struktur di mana pemegang saham Thai tidak pernah benar-benar membayar sahamnya, dan tidak terlibat sama sekali dalam operasional perusahaan, sekarang ditandai, dicatat, dan disimpan dalam arsip selama bertahun-tahun.
Kantor pertanahan diwajibkan membangun database nasional badan hukum pemegang tanah secara aktif, meninjaunya setiap bulan, dan melaporkannya ke Departemen Pertanahan setiap kuartal. Jika sebuah perusahaan memenuhi kriteria sebagai badan hukum asing menurut Pasal 97 dan 98 Kitab Undang-Undang Pertanahan (Land Code), kantor pertanahan wajib melaporkannya segera, tanpa menunggu siklus kuartalan.
Kapan transaksi tunai atau nilai properti memicu pemeriksaan sumber dana?
Pemeriksaan sumber dana yang lebih ketat berlaku untuk transaksi tunai di atas 2 juta baht, atau ketika nilai appraisal resmi properti (bukan harga kontrak) melebihi 5 juta baht. Pasal 74 Kitab Undang-Undang Pertanahan memberi dasar hukum bagi petugas untuk menanyakan asal dana, sumber pendapatan, pekerjaan, dan kondisi keuangan semua pihak dalam transaksi.
Satu detail penting yang sering terlewat: menurut laporan Bangkok Biznews mengenai kebijakan ini, ambang batas 2 juta baht tunai dan 5 juta baht nilai appraisal tersebut awalnya dirancang untuk memverifikasi apakah dana adalah aset pribadi atau harta bersama dalam perkawinan. Artinya, pembeli sebaiknya menyiapkan dokumentasi terkait status perkawinan dan kepemilikan aset jauh sebelum hari transaksi.
Pada kasus berisiko tinggi, kantor pertanahan bisa meminta daftar pemegang saham, dokumen yang diserahkan ke Department of Business Development, catatan keuangan perusahaan, dan bahkan melakukan inspeksi langsung ke alamat terdaftar perusahaan. Sebuah analisis hukum dari Mondaq mencatat bahwa komite pencari fakta di tingkat provinsi kini wajib melibatkan penyidik khusus, termasuk kepala kepolisian setempat, yang memberi otoritas akses lebih luas ke data kepemilikan saham, perpajakan, dan imigrasi.
Mengapa struktur PT Thailand 51/49 yang populer di kalangan pembeli Indonesia kini rentan?
Larangan kepemilikan tanah oleh orang asing di Thailand bukan hal baru. Aturan ini sudah berlaku selama puluhan tahun, dengan pengecualian terbatas seperti jalur investasi 40 juta baht atau izin terkait BOI. Yang baru bukan aturannya, melainkan penegakannya.
Selama bertahun-tahun, struktur PT Thailand 51/49 yang secara teknis melanggar hukum tetap bertahan karena negara tidak memiliki database dan sumber daya untuk memeriksa setiap kasus. Kantor pertanahan melihat badan hukum dengan mayoritas Thai, mendaftarkan transfernya, lalu mengarsipkan dokumennya begitu saja.
Tiga surat edaran 2026 ini membongkar celah tersebut. Verifikasi bukan lagi peristiwa sekali jalan, melainkan proses berkelanjutan. Perusahaan yang membeli tanah pada 2019, misalnya, sekarang berada dalam database yang sama dengan pembeli minggu ini. Rekonsiliasi bulanan berarti perubahan pemegang saham, ketidaksesuaian dokumen, atau alamat terdaftar yang tidak cocok bisa membuka kembali kasus lama, bahkan bertahun-tahun setelah transaksi awal selesai.
Pergeseran paling tajam ada pada fokus pemeriksaan: dari dokumen ke uang. Dulu, pengacara cukup menyusun paket dokumen yang rapi, akta pendirian, notulen rapat, daftar pemegang saham, minimal tiga partisipan Thai. Sekarang petugas melihat hal lain: siapa yang benar-benar menyetor modal, mengapa pemegang saham Thai yang mengaku berpenghasilan 15.000 baht per bulan memiliki saham di perusahaan yang membeli tanah senilai 30 juta baht, dan apakah perusahaan punya aktivitas operasional selain menahan satu aset.
Struktur yang paling populer di kalangan pembeli asing dalam beberapa tahun terakhir, saham preferen dengan hak suara terbatas (di mana warga Thai memegang 51% modal tapi hanya punya satu suara berbanding sepuluh suara pemegang saham asing), justru menjadi pola pertama yang dicari inspektur. Mayoritas Thai yang dilucuti kendali nyata adalah definisi tekstual dari pengaturan nominee. Alasan 'pengacara Thai kami yang menyusunnya, jadi pasti legal' tidak memberi perlindungan apa pun. Mendaftarkan transaksi di kantor pertanahan dulu dianggap jaminan legalitas, sekarang bahkan bukan langkah akhir.
Apakah skema sewa 30+30 tahun masih aman secara hukum?
Mitos kedua yang perlu diluruskan adalah formula sewa 30+30 tahun. Kitab Undang-Undang Sipil dan Dagang Thailand hanya mengizinkan pendaftaran sewa properti maksimal 30 tahun. Janji perpanjangan yang ditulis dalam kontrak hanyalah kewajiban personal dari pemilik tertentu, bukan hak yang otomatis mengikuti tanahnya.
Jika tanah tersebut berpindah tangan atau disita karena utang, mungkin tidak ada lagi pihak yang berkewajiban memenuhi periode 30 tahun kedua. Ini poin yang sering diabaikan agen properti saat menjual konsep 'sewa 60 tahun' kepada pembeli Indonesia yang belum familier dengan hukum pertanahan Thailand.
Untuk siapa struktur PT masih masuk akal, dan untuk siapa tidak?
Ini pendapat saya secara langsung: untuk pembeli pribadi dengan anggaran di bawah 10 hingga 15 juta baht, struktur perusahaan sekarang tidak lagi masuk akal secara ekonomi. Biaya pelaporan tahunan, audit, risiko inspeksi mendadak, dan kemungkinan dipaksa menjual dalam lima tahun menghabiskan semua keuntungan harga dibanding membeli kondominium dalam kuota asing (49% dari luas area jual sebuah proyek, sertifikat langsung atas nama orang asing, chanote penuh diterbitkan untuk unit tersebut).
Namun jika Anda sedang membangun bisnis nyata, hotel, operasi manufaktur, proyek pertanian, bersama mitra Thai sungguhan yang menyetor modal riil dan omzetnya tercatat dalam pelaporan perusahaan, surat edaran ini hampir tidak menyentuh Anda. Sistem penyaringan ini dirancang untuk menyingkirkan perusahaan boneka, bukan perusahaan yang benar-benar beroperasi.
Satu catatan jujur yang perlu digarisbawahi: penegakan aturan ini akan berbeda-beda di tiap provinsi. Phuket, Koh Samui, Pattaya, dan Chiang Mai adalah zona perhatian tinggi karena alasan yang jelas, sementara kantor pertanahan di pedesaan Isan kemungkinan besar tidak akan langsung melakukan inspeksi lapangan pada kuartal pertama. Kecepatan penerapannya berbeda, tapi substansi aturannya sama, hanya soal kapan pengawasan itu akan menjangkau properti tertentu.
Bagaimana pembeli yang sedang dalam proses transaksi harus bersiap?
Catatan praktis bagi siapa pun yang sedang di tengah proses transaksi: penandatanganan dan pendaftaran di kantor pertanahan kini semakin mengharuskan kehadiran fisik semua pihak, karena petugas sekarang menginterogasi orang, bukan sekadar surat kuasa.
Jika properti Anda saat ini dipegang lewat perusahaan Thailand, segera periksa dokumennya sebelum akhir kuartal, dan cek dua hal utama: apakah pemegang saham Thai benar-benar membayar sahamnya, dan apakah alamat terdaftar perusahaan sesuai dengan operasional nyatanya. Cek juga apakah pelaporan tahunan sudah diserahkan untuk setiap tahun operasional perusahaan. Ketiga hal ini adalah yang pertama kali diperiksa kantor pertanahan, dan jauh lebih murah diperbaiki sebelum ada pertanyaan dibanding sesudahnya.
Bagi pembeli Indonesia yang mempertimbangkan properti di Phuket atau area lain di Thailand, tim Properti Thailand bisa membantu memetakan opsi mana yang paling relevan dengan anggaran dan tujuan investasi Anda, baik itu kondominium dalam kuota asing maupun struktur bisnis yang genuine.
Sumber: Mondaq