Bayangkan Anda sudah menanamkan modal di vila cantik dekat pantai Phuket lewat skema PT lokal yang 'diaturkan' agen, lalu tiba-tiba nama Anda muncul dalam daftar investigasi pemerintah. Skenario ini bukan lagi hipotetis. Phuket sedang menjalani audit bisnis asing terbesar dalam beberapa tahun terakhir, dan siapa pun yang memiliki aset atau usaha di pulau ini lewat jalur abu-abu perlu waspada mulai sekarang.
Jawaban Singkat: Apa yang Sebenarnya Terjadi di Phuket?
Otoritas Thailand sedang memeriksa lebih dari 361 perusahaan di Phuket yang diduga memakai skema kepemilikan nominee atau beroperasi tanpa izin yang sah. Investigasi ini dipicu insiden yang menarik perhatian besar di dekat Chabad House, yang kemudian membuat polisi dan imigrasi turun tangan penuh. Bagi investor asing, termasuk WNI, pesannya jelas: audit struktur kepemilikan Anda sekarang, jangan tunggu sampai giliran diperiksa.
Kenapa Tiba-Tiba Ada Razia Besar Seperti Ini?
Akar masalahnya sebenarnya sederhana. Undang-Undang Bisnis Asing Thailand (Foreign Business Act 1999) membatasi kepemilikan lahan oleh orang asing serta kontrol atas kategori bisnis tertentu. Selama puluhan tahun, banyak investor menyiasati aturan ini lewat skema 'nominee': warga negara Thailand yang secara dokumen memegang saham mayoritas, padahal kendali dan modal sebenarnya ada di tangan investor asing.
Otoritas sebenarnya sudah lama tahu praktik ini marak terjadi, tapi penegakannya selama ini pilih-pilih dan tidak konsisten. Sekarang situasinya berubah total. Penegakan hukum jadi terkoordinasi lintas instansi, sistematis, dan terbuka ke publik, bukan lagi sekadar sidak sesekali.
Skalanya juga tidak main-main untuk ukuran regional. Operasi penegakan hukum terkait di Phuket, Krabi, dan Phang Nga sudah menghasilkan 59 surat perintah penangkapan dan 48 tersangka yang diamankan, terdiri dari 27 warga negara Thailand dan 21 warga negara asing dari negara-negara seperti Israel, Prancis, Polandia, Swiss, Afrika Selatan, Inggris, dan Belanda, menurut laporan The Phuket News. Para penyidik juga menandai 89 bidang tanah senilai lebih dari 1,05 miliar baht di tiga provinsi tersebut, dengan sekitar 231 juta baht di antaranya terkonsentrasi di Phuket saja.
Poin-Poin Penting yang Wajib Anda Tahu
- 361+ perusahaan di Phuket sedang diperiksa terkait dugaan kepemilikan nominee oleh asing
- Investigasi dipicu oleh insiden dekat Chabad House yang menarik perhatian polisi dan imigrasi
- Pemeriksaan mencakup dua hal: struktur kepemilikan dan keabsahan izin usaha
- Pelanggar terancam sanksi pidana berdasarkan Foreign Business Act: denda hingga 1 juta baht dan penjara hingga 3 tahun
- Pemegang saham nominee warga Thailand juga terancam sanksi setara, termasuk denda hingga 1 juta baht dan/atau kurungan penjara
- Pemilik asing disarankan segera mengaudit struktur perusahaan dan beralih ke format kepemilikan yang legal, seperti sewa jangka panjang (leasehold) atau kondominium freehold dalam kuota asing yang diizinkan
Dasar Hukum yang Perlu Dipahami Investor
Berikut fakta-fakta kunci soal regulasi properti dan bisnis asing di Thailand yang relevan bagi siapa pun yang berinvestasi di Phuket:
- Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) adalah landasan hukum utama yang membatasi partisipasi asing dalam bisnis, mencakup puluhan jenis usaha terbatas termasuk perdagangan dan jasa-jasa tertentu
- Department of Business Development (DBD) mencatat lebih dari 12.000 perusahaan dengan penyertaan modal asing di Phuket sepanjang 2025, dengan estimasi pasar menyebutkan 15-25% di antaranya berpotensi memakai struktur bermasalah
- Land Code Act Thailand melarang orang asing memiliki tanah secara langsung, kecuali untuk investasi yang disetujui BOI senilai 40 juta baht atau lebih, yang memberi hak membeli lahan residensial hingga 1 rai (1.600 meter persegi)
- Masa sewa (leasehold) maksimal bagi orang asing adalah 30 tahun, dapat diperpanjang dan terdaftar resmi di Land Department
- Orang asing bisa memiliki hingga 49% dari total luas lantai di setiap proyek kondominium dengan status freehold
- Penegakan hukum di 2026 dikoordinasikan bersama oleh kepolisian, imigrasi, dan Department of Business Development, ini kali pertama format kolaborasi lintas instansi seperti ini diterapkan di Phuket
- Operasi regional yang lebih luas di Phuket, Krabi, dan Phang Nga telah memeriksa 76 perusahaan dan 89 bidang tanah senilai lebih dari 1,05 miliar baht, menghasilkan 59 surat perintah penangkapan, menurut laporan The Nation Thailand
Pertanyaan yang Sering Ditanyakan Calon Investor
Apa sebenarnya kepemilikan nominee di Thailand itu?
Ini adalah skema di mana warga negara Thailand secara formal memegang saham mayoritas perusahaan (biasanya 51% atau lebih), sementara pendanaan dan kendali sebenarnya ada di tangan orang asing. Praktik ini jelas melanggar Foreign Business Act jika perusahaan beroperasi di sektor terbatas tanpa memiliki Foreign Business License.
Sanksi apa yang mengancam pelaku skema nominee?
Orang asing terancam denda antara 100.000 hingga 1.000.000 baht dan/atau penjara hingga 3 tahun. Nominee warga Thailand menghadapi sanksi setara. Perusahaan bisa dibubarkan paksa, dan individu asing berisiko dideportasi serta masuk daftar hitam sehingga dilarang masuk kembali ke Thailand.
Apakah razia ini berdampak ke pemilik unit kondominium?
Tidak, selama unit tersebut terdaftar langsung atas nama individu asing dalam kuota freehold 49%. Investigasi ini menyasar perusahaan yang dipakai untuk menyiasati batasan kepemilikan lahan dan bisnis, bukan pembeli kondominium perorangan yang sudah memenuhi aturan.
Bisakah orang asing memiliki vila di Phuket secara legal?
Orang asing tidak bisa memiliki tanah di bawah vila, tapi bisa memiliki bangunannya. Struktur legal yang paling umum dipakai adalah sewa 30 tahun (leasehold), dapat diperpanjang dan terdaftar di Land Office, dikombinasikan dengan kepemilikan freehold atas bangunannya saja.
Bagaimana cara mengecek apakah struktur perusahaan saya termasuk skema nominee?
Para penyidik biasanya mencari tanda-tanda berikut: pemegang saham Thailand yang tidak bisa menjelaskan asal dana pembelian sahamnya, tidak terlibat dalam manajemen sama sekali, tidak pernah menerima pembagian dividen, dan dokumen perusahaan yang hanya ditandatangani pihak asing. Sangat disarankan melakukan audit hukum independen oleh pengacara Thailand berlisensi.
Apa yang harus dilakukan jika bisnis saya sudah terlanjur pakai skema nominee?
Segera hubungi pengacara berlisensi. Beberapa opsinya: mengajukan Foreign Business License bila jenis usahanya memungkinkan, merestrukturisasi dengan mitra Thailand yang genuine, menjual saham kepemilikan, atau membubarkan perusahaan. Semakin lama ditunda, semakin besar risiko hukum yang dihadapi.
Apakah pemeriksaan ini akan meluas ke luar Phuket?
Para pengamat pasar melihat Phuket sebagai wilayah percontohan. Operasi serupa sudah meluas ke Krabi dan Phang Nga, dan kampanye lanjutan diperkirakan akan menyasar Koh Samui, Pattaya, dan Chiang Mai, kawasan-kawasan lain dengan konsentrasi bisnis asing yang juga tinggi.
Apakah razia ini akan mempengaruhi harga properti di Phuket?
Dalam jangka pendek, kemungkinan akan muncul lebih banyak listing dari penjual yang ingin keluar dari struktur berisiko, yang bisa jadi peluang bagi pembeli yang menggunakan format kepemilikan legal. Dalam jangka menengah, penegakan hukum yang lebih ketat justru meningkatkan transparansi pasar dan biasanya mendukung stabilitas harga di segmen yang sepenuhnya patuh aturan.
Bagaimana cara berinvestasi dengan aman di Phuket pada 2026?
Ada tiga jalur yang terbukti aman: membeli unit kondominium freehold dalam kuota 49%, mengamankan leasehold 30 tahun untuk lahan dan vila, atau berinvestasi lewat program BOI dengan komitmen minimal 40 juta baht. Ketiganya tetap memerlukan due diligence hukum sebelum tanda tangan kontrak apa pun.
Kesimpulan: Saatnya Bersih-Bersih Struktur Kepemilikan
Pesan untuk para investor sudah jelas: era struktur kepemilikan abu-abu di Phuket sedang berakhir. Gelombang penegakan hukum 2026 ini bukan aksi sesekali, melainkan awal dari pengetatan sistematis yang akan berlanjut. Investor yang segera merapikan struktur kepemilikannya akan melindungi asetnya. Yang menunda-nunda berisiko kehilangan bisnis sekaligus investasinya sekaligus.
Bagi Anda yang sedang mempertimbangkan investasi properti di Phuket, tim Properti Thailand siap membantu memastikan setiap langkah, dari pemilihan struktur kepemilikan hingga proses legal, berjalan sesuai aturan yang berlaku.
Sumber: The Phuket News