Kalau Anda sedang mempertimbangkan beli vila di Phuket atau rumah di Bangkok lewat skema 'perusahaan nominee', berita ini wajib dibaca sebelum tanda tangan apa pun. Pemerintah Thailand kini sedang menyelidiki 33 properti mewah senilai total 1,27 miliar baht (sekitar 35 juta dolar AS) karena diduga menggunakan struktur nominee ownership untuk menyembunyikan kepemilikan asing. Ini bukan sekadar razia biasa, ini sinyal keras bahwa era 'abu-abu' dalam kepemilikan properti asing di Thailand sedang ditutup rapat.
Selama puluhan tahun, banyak investor asing termasuk dari Indonesia menggunakan trik yang sama: mendirikan perusahaan Thailand di mana warga negara Thailand secara resmi memegang saham mayoritas, padahal kontrol dan manfaat sebenarnya ada di tangan pembeli asing. Praktik ini sudah jadi semacam 'kebiasaan tidak tertulis' di pasar properti Thailand. Tapi di tahun 2026, regulator sudah tidak lagi sekadar memberi peringatan, mereka benar-benar menindak.
Apa Sebenarnya yang Terjadi?
Penyelidikan ini berpusat di kawasan Pattanakarn dan Krungthep Kreetha, Bangkok, menurut laporan The Nation Thailand. Target utamanya adalah struktur nominee yang digunakan warga asing untuk mengakali larangan kepemilikan tanah langsung oleh asing di Thailand.
Secara hukum, Land Code Thailand Section 86 dengan tegas melarang warga negara asing memiliki tanah secara langsung. Jika terbukti melanggar melalui skema nominee, konsekuensinya berat: penyitaan aset, denda hingga 20.000 baht, dan tuntutan pidana berdasarkan Foreign Business Act.
Yang menarik, penyelidikan ini hanya menyasar rumah dan vila yang berdiri di atas tanah, bukan unit kondominium. Alasannya sederhana: konflik hukum memang muncul spesifik dari kepemilikan tanah, bukan dari unit apartemen bertingkat.
Seberapa Besar Skala Operasi Ini?
Rata-rata nilai properti yang diselidiki mencapai sekitar 38,5 juta baht (kurang lebih 1,07 juta dolar AS), yang menunjukkan target utamanya memang segmen vila premium, bukan rumah kelas menengah.
Penyelidikan ini dipimpin bersama oleh Department of Lands dan Department of Special Investigation (DSI), menurut The Nation Thailand. Tapi operasi di Bangkok ini hanyalah satu bagian dari gambaran yang lebih besar.
Di wilayah selatan, tepatnya di Phuket, Phangnga, dan Krabi, otoritas Thailand melancarkan operasi terpisah yang jauh lebih besar. Menurut laporan Bangkok Post dan The Phuket News, operasi ini melibatkan lebih dari 500 petugas, dengan 40 surat perintah penangkapan yang disetujui dan 13 surat perintah penggeledahan yang dieksekusi. Hasilnya: 48 tersangka ditangkap, terdiri dari 27 warga Thailand dan 21 warga asing dari berbagai negara termasuk Israel, Prancis, Polandia, Swiss, Inggris, Belanda, Rusia, dan Afrika Selatan.
Dari operasi selatan ini, aset senilai sekitar 1,05 miliar baht disita, mencakup 89 bidang tanah. Ini angka yang sangat besar, dan menunjukkan bahwa pemerintah Thailand serius ingin membersihkan pasar dari praktik nominee.
Kenapa Ini Baru Terjadi Sekarang?
Sebenarnya bibit penindakan ini sudah mulai ditanam sejak 2025. Saat itu Thailand memperketat pengawasan terhadap perusahaan Thailand yang memiliki unsur kepemilikan asing, dengan menambahkan verifikasi pemegang saham melalui sistem DBD (Department of Business Development).
Data pasar memperkirakan bahwa hingga 70% vila di Phuket yang dimiliki pembeli asing menggunakan struktur nominee dalam bentuk apa pun. Angka ini cukup mengejutkan, dan menjelaskan mengapa Phuket menjadi salah satu fokus utama operasi penindakan tahun ini.
Bagi investor Indonesia yang sudah lama mengincar vila di Bang Tao, Layan, atau kawasan populer lain di Phuket, fakta ini penting untuk dipahami sebelum memutuskan struktur pembelian.
Jadi, Bagaimana Cara Beli Properti di Thailand Secara Legal?
Untungnya, ada jalur yang sepenuhnya sah dan tanpa risiko penyitaan.
Opsi pertama dan paling mudah: beli unit kondominium. Warga asing berhak memiliki unit kondominium secara freehold (hak milik penuh), selama total kepemilikan asing dalam satu proyek tidak melebihi 49%. Pasar kondominium sama sekali tidak terdampak oleh gelombang penindakan ini, jadi ini tetap pilihan paling aman dan simpel.
Opsi kedua untuk yang menginginkan rumah dengan tanah: gunakan leasehold 30 tahun dengan opsi perpanjangan. Anda menyewa tanah selama 30 tahun dengan hak perpanjang untuk dua periode tambahan, sementara bangunan di atasnya bisa didaftarkan atas nama Anda sendiri. Mekanisme ini legal, diakui hukum Thailand, dan tidak membawa risiko penyitaan seperti skema nominee.
Ada juga opsi ketiga, yaitu membeli melalui perusahaan Thailand yang benar-benar beroperasi (bukan nominee), dengan mitra Thailand yang riil dan bisnis yang genuine. Tapi jalur ini butuh dukungan hukum serius dan tidak disarankan untuk investor yang hanya ingin memiliki properti liburan atau investasi pasif.
Apa yang Terjadi Jika Anda Sudah Terjebak Skema Nominee?
Ini pertanyaan yang mungkin muncul di kepala banyak pembaca. Jika terbukti melanggar, pengadilan Thailand dapat memerintahkan penjualan properti dalam waktu 180 hari sejak pelanggaran ditemukan. Jika dalam waktu tersebut tidak ada penjualan, kepemilikan properti otomatis berpindah ke negara.
Ini bukan sekadar ancaman kosong. Sudah ada presedennya: beberapa vila di Koh Samui disita pada tahun 2024 karena kasus serupa.
Jika Anda merasa properti yang dimiliki saat ini menggunakan struktur yang berisiko, langkah paling bijak adalah segera berkonsultasi dengan pengacara Thailand yang mengkhususkan diri di hukum pertanahan. Opsi yang tersedia biasanya mencakup restrukturisasi perusahaan agar sesuai aturan, konversi ke leasehold, atau menjual properti sebelum penindakan menjangkau wilayah Anda.
Masih Layak Investasi Properti di Thailand?
Jawabannya tetap ya, selama struktur legalnya benar dari awal. Pasar kondominium tetap terbuka penuh untuk asing, dengan yield sewa di Bangkok berkisar 5-7% per tahun, sementara properti yang dikelola secara profesional di Phuket bisa mencapai 8-10%. Kuncinya adalah bekerja sama dengan pengacara berlisensi dan menghindari struktur abu-abu sejak awal transaksi.
Dalam jangka pendek, gelombang penindakan ini bisa jadi malah membuka peluang. Sejumlah pemilik mungkin akan terburu-buru menjual properti mereka sebelum pemeriksaan menjangkau wilayah mereka, sehingga pasokan di pasar sekunder meningkat. Ini bisa menjadi kesempatan bagi pembeli yang bersedia membeli vila berbasis leasehold dengan harga lebih rendah.
Wilayah dengan konsentrasi vila mewah milik asing tertinggi, dan sekaligus konsentrasi struktur nominee serta aktivitas penindakan terbesar, adalah Phuket, Koh Samui, Pattaya, dan Hua Hin. Jika Anda berencana membeli di salah satu area ini, pastikan ekstra hati-hati dalam memverifikasi legalitas struktur kepemilikan.
Kesimpulannya, situasi saat ini bukanlah krisis, melainkan proses normalisasi pasar. Thailand bergerak mantap ke arah transparansi yang lebih besar, dan investor yang menyusun transaksinya sesuai hukum justru akan diuntungkan dalam jangka panjang. Aturan paling jelas untuk 2026: struktur transaksi yang sah secara hukum jauh lebih penting daripada harga murah. Menghemat biaya konsultasi hukum bisa berujung pada hilangnya seluruh investasi Anda.
Tim Properti Thailand siap membantu Anda menavigasi proses ini, mulai dari memilih struktur kepemilikan yang tepat hingga menemukan properti yang benar-benar sesuai kebutuhan dan aman secara legal.
Sumber: The Nation Thailand