Bayangkan sebuah pengembang punya kontrak terjual senilai 38,18 miliar baht, tapi uang itu belum masuk ke kas perusahaan. Itulah posisi AssetWise per Maret 2026, salah satu dari sedikit pengembang yang terdaftar di SET (Stock Exchange of Thailand) yang justru tumbuh di tengah siklus kondominium Thailand yang sedang lesu. Dengan kurs sekitar 32,5 baht per dolar AS, angka backlog itu setara sekitar 1,17 miliar dolar AS pendapatan masa depan yang sudah ditandatangani pembeli, namun belum dibukukan sebagai revenue.
Bagi pembeli asal Indonesia yang mengincar unit branded residence di Phuket, ini bukan sekadar statistik perusahaan. Angka ini menyingkap ke mana arah permintaan bergerak, dan sekaligus jadi pengingat bahwa backlog besar tidak sama dengan keuntungan yang sudah di tangan.
Kenapa Pendapatan Semester Satu AssetWise Melonjak 57%?
Pendapatan semester pertama AssetWise tercatat 5,69 miliar baht, naik 57% dibanding periode yang sama tahun lalu (data konsolidasi perusahaan). Yang menarik, lonjakan ini bukan hasil penjualan baru, melainkan dari serah terima unit (handover). Dalam standar akuntansi Thailand, pendapatan baru dibukukan saat kepemilikan resmi berpindah tangan di Kantor Tanah (Land Department), bukan saat kontrak jual-beli ditandatangani.
Jadi angka 5,69 miliar baht itu sebenarnya mencerminkan proyek yang dibangun dua atau tiga tahun lalu. Backlog 38,18 miliar baht justru lebih relevan untuk melihat ke depan, karena mencerminkan berapa banyak pembeli yang sudah menandatangani kontrak dan membayar deposit hari ini.
Backlog sebesar ini kira-kira tiga kali lipat pendapatan tahunan perusahaan, artinya beberapa tahun pendapatan masa depan sudah 'terkunci' di atas kertas. Dalam siklus di mana Bank of Thailand masih menjaga kebijakan kredit properti (mortgage) yang ketat untuk pembeli lokal, dan permintaan hunian massal domestik melemah, kesenjangan antara penjualan dan pembangunan ini biasanya ditutup oleh modal asing. Dan itu persis yang terlihat di Phuket.
Berapa Porsi Backlog AssetWise yang Berasal dari Phuket?
Di dalam portofolio gabungan ASW dan Rhom Bho Property di bawah merek The Title, yang bernilai total 47,4 miliar baht, Phuket menyumbang 57% dari total pesanan. Ini memberi visibilitas pendapatan hingga tahun 2028.
Geografi handover jangka pendek perusahaan ini terkonsentrasi di dua kota: Bangkok dan Phuket, keduanya disebut manajemen sebagai pilar utama proyeksi semester dua tahun ini.
Pergeseran ini bukan kebetulan. Phuket sudah bukan lagi pasar studio murah untuk sewa jangka pendek yang asal-asalan. Pembeli dengan bujet 8-15 juta baht hari ini tidak sedang membeli meter persegi, melainkan membeli struktur operasional: siapa yang mengelola unit untuk disewakan, bagaimana tingkat okupansi di musim sepi (low season), siapa yang menanggung biaya ganti peralatan, dan bagaimana pembagian pendapatan antara pemilik dan operator.
Sebuah merek (brand), dalam skema ini, adalah cara memindahkan risiko manajemen ke operator profesional. Itulah yang menjelaskan premi harga branded residence. Ada juga alasan yang lebih pragmatis: pembeli dari Rusia, Kazakhstan, atau China (dan kini makin banyak dari Indonesia) sering tidak bisa mengawasi konstruksi dan operasional secara langsung dari jauh. Proyek branded dengan pengembang yang terdaftar di bursa saham publik, pada dasarnya, adalah pembelian laporan keuangan yang transparan, bukan sekadar paket desain interior yang bagus.
Berapa Kuota Kepemilikan Freehold untuk WNA di Thailand?
Ini fakta hukum yang wajib dipahami sebelum menyetor deposit. Warga negara asing hanya bisa memegang hak milik freehold pada maksimal 49% dari total luas area yang bisa dijual (sellable area) dalam satu bangunan kondominium di Thailand, termasuk proyek branded sekalipun. Sisanya, 51%, hanya tersedia untuk WNA melalui skema leasehold, biasanya untuk jangka waktu 30 tahun dengan opsi perpanjangan.
Selalu konfirmasi sisa kuota freehold sebelum menyetor deposit, karena di proyek-proyek populer kuota ini bisa cepat habis.
Soal transfer dana juga ada aturan ketat: pembayaran dari pembeli asing harus masuk dari luar negeri dalam mata uang asing, lalu dikonversi ke baht di dalam Thailand. Bank penerima akan menerbitkan Foreign Exchange Transaction (FET) form, dokumen wajib tanpa itu Land Department tidak akan mendaftarkan kepemilikan freehold atas nama WNA.
Berapa Premi Harga Properti Branded di Phuket, dan Apakah Sepadan?
Estimasi pasar menyebut premi harga branded residence berkisar 20-35% dibandingkan properti sejenis yang tidak bermerek di lokasi yang sama. Pertanyaannya: apakah premi ini terbayar saat properti dijual kembali?
Di sinilah logika mulai goyah. Pembeli pertama membayar 20-35% lebih mahal untuk operator profesional dan lobi mewah; tapi pembeli kedua, lima tahun kemudian, akan melihat harga per meter persegi di area tersebut dan yield bersih aktual tahun sebelumnya, bukan brosur pemasaran. Jika yield bersih riil ternyata cuma 4-5% padahal brosur menjanjikan 7-8%, premi itu langsung menguap.
Celah ini hampir selalu muncul di titik yang sama: persentase yang diiklankan dihitung dari pendapatan kotor (gross revenue) dengan asumsi okupansi tinggi, sementara pemilik unit baru dibayar setelah dipotong komisi operator, biaya utilitas, iuran dana sinking fund, pajak, dan periode kosong (vacancy) selama musim hujan Mei-Oktober.
Estimasi yield bersih realistis untuk kondo branded di Phuket, setelah dipotong biaya manajemen, utilitas, dan pajak, biasanya berada di kisaran 4-6% per tahun. Angka 8-10% yang sering muncul di materi marketing umumnya angka kotor dengan asumsi okupansi yang optimistis.
Apakah Backlog Besar Menjamin Proyek Akan Selesai?
Tidak. Ini bagian yang kurang menyenangkan untuk didengar tapi penting.
Thailand tidak memiliki mekanisme escrow account terkunci yang familiar bagi sebagian pembeli internasional, di mana dana pembeli ditahan sampai proyek selesai dibangun. Di Thailand, pembayaran kontrak langsung masuk ke pengembang dan digunakan untuk membiayai pembangunan yang sedang berjalan. Satu-satunya perlindungan nyata adalah kesehatan finansial pengembang, rekam jejak proyek yang sudah selesai, dan struktur kontrak jual-beli itu sendiri. Inilah alasan mengapa keterbukaan laporan keuangan publik punya nilai praktis, bukan cuma nilai reputasi.
Ada juga risiko lain: sebagian kontrak dalam backlog batal di tahap persetujuan transfer dana dan pembayaran akhir. Backlog bukan profit yang sudah pasti cair.
Persaingan pasokan juga makin sengit. Wilayah pantai barat Phuket, terutama Bang Tao, Layan, dan Kamala, masing-masing sedang menyerap ribuan unit baru sekaligus. Kompetisi memperebutkan tenant yang sama akan makin ketat begitu backlog hari ini berubah jadi bangunan jadi dalam beberapa tahun ke depan. Sebagai gambaran, penjualan villa di Phuket naik 12,9% pada 2025, dengan permintaan terkonsentrasi di proyek yang menawarkan manajemen, layanan, dan lokasi kuat, terutama di sepanjang pantai barat tersebut.
Proyek Branded Phuket Mana yang Layak Dipertimbangkan Investor Indonesia?
Ini pandangan kami, dan berlaku dengan satu syarat penting: kalau bujet Anda di bawah 5-6 juta baht, semua ini mungkin tidak relevan untuk Anda. Di kisaran harga itu, premi merek justru menggerus yield, dan Anda akan bersaing dengan ratusan studio serupa. Untuk segmen ini, kondo di Bangkok yang dekat stasiun BTS atau MRT lebih masuk akal, karena penyewanya tinggal sepanjang tahun, bukan cuma empat bulan musim liburan.
Di kisaran bujet 8 juta baht ke atas, logikanya berbalik. Kami akan memilih proyek berdasarkan tiga kriteria yang bisa diverifikasi: pengembangnya terdaftar di bursa saham publik dan mengumumkan backlog-nya secara terbuka, operatornya sudah mengelola properti lain di Phuket dengan data okupansi riil (bukan cuma proyeksi), dan kontrak sewanya tidak menjanjikan yield terjamin di atas 6% (janji semacam itu biasanya diimbangi dengan harga jual yang sudah dimahalkan).
Satu langkah yang sering dilewatkan calon pembeli: kunjungi Phuket saat musim sepi, bukan Februari. Bulan Juli atau September akan menunjukkan okupansi pantai dan kondisi jalan yang jauh lebih jujur dibanding bulan-bulan ramai.
Apakah Sebaiknya Menunggu Harga Turun di Phuket?
Harga pasar primer di pantai barat Phuket ditopang oleh biaya lahan yang tinggi, dan cenderung tidak akan turun secara luas. Yang lebih mungkin terjadi adalah polarisasi: proyek kuat dengan operator yang benar-benar berjalan akan tetap bertahan harganya, sementara proyek yang lebih lemah mulai menawarkan diskon dan skema cicilan. Menunggu koreksi harga menyeluruh di seluruh pulau bukan strategi yang bijak bagi siapa pun yang butuh properti untuk model sewa tertentu, sekarang.
Sumber: Dzen (hatamatata)