Bagi warga Indonesia yang selama ini mengincar apartemen di Bangkok atau vila di Phuket, ada kabar dari negara tetangga yang layak disimak: konglomerat Malaysia, Genting, baru saja mengumumkan rencana membangun kota teknologi senilai $20 miliar di zona ekonomi khusus Johor-Singapura. Proyek ini fokus pada kecerdasan buatan (AI) dan agriteknologi, dan skalanya setara dengan pembangunan sebuah kota baru dari nol.
Pertanyaannya bukan lagi apakah Thailand masih jadi favorit investor Asia Tenggara, tapi apakah peta persaingan investasi properti di kawasan ini sedang bergeser. Tiga tahun lalu, Thailand nyaris tanpa tanding sebagai magnet properti asing di Asia Tenggara. Sekarang Malaysia menaruh taruhan besar di meja.
Jawaban Singkat: Apakah Phuket Terancam oleh Proyek Johor?
Tidak secara langsung. $20 miliar adalah anggaran yang diumumkan Genting untuk kota pintarnya di Johor, Malaysia, menjadikannya salah satu proyek pengembangan swasta terbesar di Asia Tenggara dalam beberapa tahun terakhir. Namun proyek ini menyasar profesional teknologi dan investor korporat, bukan pembeli yang mencari properti liburan atau pendapatan sewa dari pariwisata seperti yang dicari kebanyakan investor di Phuket, Bali, atau Pattaya.
Kota ini akan berdiri di dalam Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ) yang diluncurkan Januari 2025 untuk menarik bisnis dan talenta internasional. Inti proyeknya adalah pusat riset AI dan klaster agriteknologi, bukan kompleks hunian biasa seperti proyek-proyek megaproyek residensial pada umumnya.
Bagi Thailand, ini berarti persaingan yang lebih ketat untuk menarik modal sektor teknologi, tapi bukan ancaman langsung terhadap properti resor di Phuket atau Pattaya. Investor yang memegang unit kondominium di Bangkok perlu mencermati bahwa sebagian dana yang dulu mengalir ke Bangkok sebagai 'gerbang ASEAN' bisa saja bergeser ke Johor. Meski begitu, Thailand tetap unggul dalam properti gaya hidup dan pendapatan sewa dari pariwisata, ceruk pasar yang belum disentuh Johor sama sekali.
Siapa Genting dan Seberapa Nyata Proyek Ini?
Genting Group adalah konglomerat Malaysia dengan kapitalisasi pasar sekitar $8 miliar, selama ini dikenal lewat bisnis kasino dan perhotelan. Kota pintar Johor menandai pergeseran strategis mereka ke infrastruktur teknologi, sebuah langkah besar yang keluar dari zona nyaman mereka.
Berdasarkan dokumen resmi Genting, Johor Tech Smart City ini mencakup lahan seluas 2.300 hektar (acre), terdiri dari AgTech Campus seluas 500 hektar dan Knowledge AI Campus seluas 1.700 hektar. Menurut The Edge Malaysia, proyek ini diperkirakan menciptakan lebih dari 10.000 lapangan kerja.
Karena Genting adalah perusahaan publik dengan aset nyata dan rekam jejak pembangunan skala besar (termasuk properti Resorts World di berbagai negara), kemungkinan proyek ini benar-benar dibangun cukup tinggi. Namun angka $20 miliar itu adalah total anggaran untuk seluruh tahapan pembangunan, yang bisa memakan waktu 15 hingga 20 tahun. Fase pertama diperkirakan hanya berkisar $2 hingga $4 miliar. Risiko keterlambatan tetap realistis, tapi status perusahaan publik dan reputasinya membuat kemungkinan proyek ini dibatalkan total sangat kecil.
Kenapa Lokasi Johor Begitu Strategis?
Johor Bahru terletak kurang dari 30 km dari pusat kota Singapura, praktis menjadikannya kota satelit dari negara-kota tersebut, dengan harga properti 3 hingga 5 kali lebih murah dibanding Singapura. Zona JS-SEZ menawarkan prosedur bea cukai yang disederhanakan, insentif pajak, dan akses bebas visa bagi tenaga profesional terampil. Pemerintah Malaysia memproyeksikan zona ini akan menciptakan 100.000 lapangan kerja dalam dekade pertamanya.
Perbandingan Harga: Johor vs Bangkok vs Phuket
Berikut perbandingan harga properti per meter persegi berdasarkan data CBRE tahun 2025, yang bisa jadi acuan awal sebelum Anda memutuskan pasar mana yang sesuai dengan tujuan investasi:
| Pasar | Harga per m² (2025) |
|---|---|
| Johor Bahru | $1.500 - $2.200 |
| Bangkok (proyek setara) | $3.000 - $5.500 |
| Phuket (segmen premium) | $3.500 - $7.000 |
Meski harga di Johor jauh lebih murah, data terkini menunjukkan yield sewa di Johor Bahru hanya berkisar 3 hingga 4% per tahun, jauh di bawah 5 hingga 8% yang bisa didapat di Phuket atau 4 hingga 6% di Bangkok. Sebagian besar investor di Johor sebenarnya bertaruh pada kenaikan nilai aset jangka panjang, bukan pendapatan sewa langsung.
Apakah Aliran Dana Asing ke Thailand Akan Berkurang?
Thailand menarik estimasi $4,8 miliar dana investasi asing langsung ke sektor properti pada 2025. Satu proyek Genting saja setara dengan kira-kira empat tahun aliran investasi tersebut, jadi wajar jika ini memunculkan kekhawatiran.
Namun kalau tekanan persaingan benar-benar terjadi, dampaknya kemungkinan besar akan lebih dulu terasa di segmen perkantoran dan komersial Bangkok, karena ibu kota Thailand memang bersaing langsung dengan Kuala Lumpur dan Singapura untuk menarik kantor pusat regional perusahaan multinasional. Pasar resor seperti Phuket, Samui, dan Pattaya relatif terlindungi karena daya tarik pariwisatanya yang unik dan sulit ditiru.
Sebagai bukti kepercayaan pasar masih kuat, pengembang Sansiri mengumumkan rencana investasi 40 miliar baht untuk proyek baru di Phuket antara 2027 hingga 2030, termasuk tujuh proyek senilai 10 miliar baht yang akan diluncurkan pada semester kedua 2026.
Bagaimana Respons Thailand Menghadapi Persaingan Ini?
Pada 2025 dan 2026, Thailand mempercepat pengembangan Eastern Economic Corridor (EEC) yang mencakup provinsi Chonburi, Rayong, dan Chachoengsao. Pemerintah menawarkan pembebasan pajak hingga 13 tahun bagi perusahaan teknologi. Ada juga wacana yang terus bergulir untuk menaikkan kuota kepemilikan asing atas kondominium dari 49% menjadi 75%, perubahan yang berpotensi signifikan mendongkrak arus modal asing jika benar-benar disahkan.
Bagi Pembeli Indonesia: Beli Sekarang atau Tunggu?
Proyek Genting berada pada tahap sangat awal dan tidak secara langsung memengaruhi keputusan membeli vila atau kondominium di Thailand saat ini. Pasar properti Thailand di 2026 lebih banyak ditentukan oleh faktor domestik: nilai tukar baht, jumlah kunjungan wisatawan, suku bunga Bank of Thailand, dan reformasi regulasi kepemilikan asing. Proyek Genting sebaiknya dilihat sebagai bahan pertimbangan strategi jangka panjang, bukan alasan untuk mengubah rencana investasi hari ini.
Untuk perbandingan aturan kepemilikan: di Malaysia, orang asing bisa memiliki properti secara freehold dengan ambang batas minimum sekitar 1 juta ringgit (sekitar $220.000). Di Thailand, kepemilikan freehold hanya terbatas pada unit kondominium dalam kuota kepemilikan asing 49%, sementara tanah dan rumah tapak umumnya memerlukan struktur hukum lain seperti sewa jangka panjang (leasehold).
Beberapa investor berpengalaman bahkan menempatkan modal di kedua negara sekaligus, dan ini bisa menjadi diversifikasi yang masuk akal: Thailand memberikan yield saat ini dan nilai gaya hidup, sementara Malaysia menawarkan potensi kenaikan nilai aset karena kedekatannya dengan Singapura. Yang penting, pahami dulu perbedaan kerangka hukumnya, karena Thailand membatasi kepemilikan lahan bagi asing, sementara Malaysia lebih longgar meski ada ambang batas pembelian minimum.
Proyek Genting di Johor bukan ancaman bagi investor properti Thailand, melainkan pertanda babak baru persaingan regional. Thailand tetap unggul dalam pendapatan sewa pariwisata, daya tarik gaya hidup, dan kematangan pasar. Malaysia bertaruh pada infrastruktur teknologi dan kedekatan geografis dengan Singapura. Investor yang cerdas mempelajari kedua pasar ini, tapi tetap mengambil keputusan berdasarkan tujuan yang jelas: yield hari ini atau kenaikan nilai aset satu dekade dari sekarang.
Jika Anda sedang mempertimbangkan investasi properti di Thailand, tim Properti Thailand siap membantu Anda menemukan properti yang paling sesuai dengan tujuan dan anggaran Anda.
Sumber: Nikkei Asia