Bayangkan Anda punya dana besar untuk investasi properti luar negeri. Selama bertahun-tahun, London jadi pilihan wajib orang kaya Asia, termasuk konglomerat Thailand. Tapi sekarang arah anginnya berubah total. Uang mereka bukan pulang ke Bangkok, melainkan terbang ke Tokyo dan resor ski Niseko di Jepang. Pergeseran drastis ini sedang menggambar ulang peta properti premium di Asia, dan yang mengejutkan, Phuket muncul sebagai pesaing kuat yang justru mengungguli dua destinasi andalan Jepang tersebut.
Menurut laporan The Nation Thailand, investor Thailand mengurangi portofolio properti mereka di Inggris karena biaya kepemilikan yang terus naik dan ketidakpastian politik yang belum reda. Jepang menarik minat mereka berkat nilai tukar yen yang lemah, sistem hukum yang stabil, serta yield sewa di Tokyo yang berkisar 3,5-4,5% per tahun. Namun begitu pasar resor Thailand dibandingkan head-to-head dengan Jepang, properti premium Phuket ternyata unggul dari Tokyo maupun Niseko di beberapa indikator kunci, dan pembeli internasional mulai menyadarinya. Bangkok Post melaporkan pergeseran minat properti mewah yang lebih luas ke arah Phuket, dipicu ketidakstabilan global, dengan pembeli dari UEA, Timur Tengah, dan Tiongkok yang makin sering menjadikan Phuket sebagai basis diversifikasi jangka panjang, bukan sekadar spekulasi jangka pendek.
Buat pembaca Indonesia yang sedang mempertimbangkan properti di luar negeri, kabar ini penting: Phuket menawarkan kombinasi yield tinggi, harga masuk yang jauh lebih terjangkau dibanding Tokyo, dan sistem kepemilikan yang sudah terbukti ramah bagi investor asing.
Jawaban Singkat
- Investor Thailand mengalihkan modal dari London ke properti Jepang, terutama Tokyo dan Niseko
- Eksodus dari Inggris dipicu oleh pajak kepemilikan yang naik, ketidakpastian pasca-Brexit, dan penguatan poundsterling terhadap baht
- Yield sewa rata-rata di Tokyo pusat berada di kisaran 3,5-4,5% per tahun, sementara Niseko memberikan 4-6% saat musim puncak
- Vila premium di Phuket menghasilkan yield 6-8% per tahun bila dikelola oleh operator sewa profesional
- Pergeseran modal Thailand ke Asia menandakan tren yang lebih besar: uang mengejar pasar regional yang familiar dan bermargin tinggi, pola yang juga tercermin dari meningkatnya aktivitas pembeli UEA dan Timur Tengah di Phuket
- Phuket tetap menjadi salah satu dari sedikit pasar resor di dunia yang mengizinkan warga asing memegang hak milik penuh (freehold) atas unit kondominium
Kenapa Investor Thailand Angkat Kaki dari London?
Penyebab utamanya adalah membengkaknya total biaya kepemilikan. Surcharge Stamp Duty Land Tax untuk non-residen menambah 2% di atas tarif normal, sementara pajak tahunan ATED untuk properti bernilai tinggi yang dipegang lewat perusahaan mulai dari 4.150 GBP per tahun. Ditambah lagi pasar sewa di pusat kota London yang mulai melemah, kebijakan visa yang mengetat, serta ketidakpastian regulasi pasca-Brexit, daya tarik London pun makin pudar di mata investor Asia.
Kenapa Tokyo dan Niseko Jadi Primadona Baru?
Tokyo menawarkan sistem hukum yang transparan, permintaan sewa yang stabil, serta yen lemah yang menekan biaya masuk dalam dolar. Kota ini juga tengah menjalani pembaruan infrastruktur besar-besaran yang mendukung kenaikan harga berkelanjutan. Menurut Real Estate Economic Institute of Japan, harga kondominium baru di 23 distrik khusus Tokyo naik lebih dari 20% selama periode 2024-2025, dengan harga per meter persegi di area pusat kini melampaui US$15.000.
Niseko di Hokkaido adalah resor ski yang kerap dijuluki 'Chamonix-nya Asia', menarik wisatawan berkantong tebal dari Hong Kong, Singapura, dan Australia. Harga chalet premium di sana sudah berlipat dua dalam lima tahun terakhir. Namun ada jebakannya: masa puncak okupansi hanya berlangsung 4 bulan (Desember hingga Maret), dan modal masuk ke segmen premium mulai dari sekitar US$500.000.
Yen Jepang sendiri sempat diperdagangkan mendekati level terendah dalam beberapa tahun terhadap dolar AS pada 2025, membuat harga masuk lebih murah bagi pembeli asing, tapi ini juga menambah risiko nilai tukar saat pendapatan sewa dikonversi kembali ke mata uang asal.
Bagaimana Posisi Phuket Dibanding Tokyo dan Niseko?
Di sinilah bagian menariknya. Harga rata-rata per meter persegi di segmen premium Phuket berada di kisaran US$4.000-7.000, kira-kira 2-3 kali lebih murah dibanding Tokyo. Musim wisata di Phuket pun jauh lebih panjang, mencapai 8-10 bulan, sehingga pendapatan sewa jauh lebih stabil sepanjang tahun dibanding Niseko yang hanya mengandalkan 4 bulan musim dingin.
Thailand sendiri masuk dalam jajaran 5 besar destinasi Asia untuk investasi langsung asing di sektor properti, menurut berbagai estimasi pasar. Yang tak kalah penting, daya tarik internasional Phuket bersifat struktural, bukan sekadar musiman: data pasar terbaru menunjukkan 62% permintaan properti Phuket berasal dari luar Thailand, mencakup pembeli dari 141 negara.
Sebagai perbandingan singkat:
| Indikator | Tokyo | Niseko | Phuket |
|---|---|---|---|
| Yield sewa tahunan | 3,5-4,5% | 4-6% (musim puncak) | 6-8% |
| Harga per m² (segmen premium) | >US$15.000 | Naik 2x dalam 5 tahun | US$4.000-7.000 |
| Musim wisata/sewa aktif | Sepanjang tahun | ~4 bulan | 8-10 bulan |
| Kepemilikan asing | Freehold penuh, tanpa batasan | Freehold penuh | Freehold pada kondominium |
Apakah Orang Asing Bisa Memiliki Properti di Jepang?
Bisa. Jepang tidak memberlakukan pembatasan bagi warga asing yang ingin memiliki tanah dan bangunan secara freehold. Prosesnya relatif transparan, tetapi tetap membutuhkan agen berlisensi dan notaris. Pajak akuisisi berada di kisaran 3-4% dari nilai taksiran properti, ditambah biaya pendaftaran.
Apa Risiko Investasi Properti di Jepang?
Risiko nilai tukar jadi yang paling utama. Jika yen menguat, harga masuk bagi pembeli baru akan naik, meski pemilik lama justru diuntungkan karena pendapatan sewa mereka dalam dolar ikut membesar. Risiko kedua adalah paparan gempa bumi dan biaya asuransi yang menyertainya, sesuatu yang tidak perlu dipikirkan investor di Phuket.
Haruskah Investor Internasional Ikut Mengekor ke Jepang?
Belum tentu. Investor Thailand tertarik ke Jepang sebagian besar karena kedekatan geografis dan ikatan budaya, dua faktor yang tidak terlalu relevan bagi pembeli dari Indonesia atau negara Asia Tenggara lain. Untuk audiens internasional yang lebih luas, Phuket menawarkan ekosistem yang lebih mudah diakses: konektivitas penerbangan yang kuat, permintaan yang terus tumbuh dari pembeli Timur Tengah dan Tiongkok, infrastruktur yang sudah berkembang di kawasan seperti Bang Tao dan Laguna, serta pasar yang jauh lebih mudah dinavigasi dibanding birokrasi properti Jepang.
Berapa Potensi Return dari Sewa Vila di Phuket?
Vila premium yang dikelola secara profesional bisa memberikan return tahunan 6-8% sebelum dikurangi biaya operasional. Kondominium dengan program sewa terjamin (guaranteed rental) memberikan 5-7%. Kedua angka ini mengungguli sebagian besar kota-kota besar di Asia, termasuk Tokyo.
Kapan Waktu Terbaik untuk Survei Properti ke Phuket?
Perjalanan survei selama 3-5 hari biasanya cukup untuk mengunjungi proyek-proyek utama. Sebaiknya pesan akomodasi di dekat kawasan yang diminati jauh-jauh hari, dan jadwalkan pertemuan dengan pengembang sebelum berangkat. Bulan November hingga Maret adalah periode paling produktif untuk kunjungan lapangan, karena semua properti mudah diakses dan cuaca mendukung.
Kesimpulan: Bukan Tren Sesaat, Tapi Realignment Struktural
Pergeseran modal Thailand dari London ke Asia bukan tren yang akan lewat begitu saja, ini adalah penataan ulang yang bersifat struktural. Investor kaya Asia sedang mengejar pasar dengan yield kuat, aturan transparan, dan biaya operasional rendah. Dalam hampir semua indikator ini, Phuket sejajar dengan Tokyo, bahkan pada return sewa, Phuket justru unggul. Bagi investor internasional yang mencari keseimbangan antara apresiasi modal dan arus kas dari sewa, pulau resor andalan Thailand ini tetap menjadi salah satu pilihan terkuat di kawasan.
Siap berinvestasi properti di Thailand? Tim Properti Thailand siap membantu Anda menemukan properti yang tepat.
Sumber: Bangkok Post