Bayangkan Anda sudah menabung bertahun-tahun untuk beli vila impian di Phuket atau Bangkok, lalu suatu hari mendengar bahwa ratusan properti serupa disita negara karena struktur kepemilikannya ilegal. Itulah yang baru saja terjadi di Thailand, dan ini bukan sekadar berita lokal yang bisa diabaikan oleh calon pembeli dari Indonesia.
Polisi Thailand baru saja membongkar jaringan 33 perusahaan yang dipakai warga negara Tiongkok untuk membeli rumah-rumah mewah di Bangkok. Total nilai propertinya lebih dari 1,275 miliar baht, atau sekitar 35 juta USD. Pola yang dipakai sangat klasik: pembeli asing mendirikan perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee (orang Thailand yang namanya dipinjam), lalu perusahaan itu dipakai untuk membeli tanah dan rumah, demi menghindari larangan kepemilikan tanah langsung oleh orang asing.
Ini bukan kejadian sekali jalan. Skala operasi dan sorotan publik terhadap kasus ini mengirim pesan tegas: otoritas Thailand sedang menaikkan tekanan terhadap struktur kepemilikan nominee di seluruh negeri. Bagi investor internasional, termasuk pembeli asal Indonesia yang tertarik pada Bangkok maupun Phuket, ini momen yang tepat untuk menilai ulang risiko secara jernih sebelum menandatangani apa pun.
Apa yang Sebenarnya Terjadi?
Polisi Thailand mengungkap jaringan nominee milik warga Tiongkok yang terdiri dari 33 perusahaan dan 33 rumah mewah di Bangkok, dengan nilai total lebih dari 1,275 miliar baht. Skema ini mengandalkan pemegang saham nominee asal Thailand untuk mengakali larangan kepemilikan tanah oleh asing yang diatur dalam Pasal 86 UU Kode Pertanahan (Land Code Act).
Pelanggar menghadapi risiko penyitaan aset, denda, dan tuntutan pidana berdasarkan Undang-Undang Usaha Asing (Foreign Business Act/FBA). Penggerebekan ini sejalan dengan tren yang lebih luas: sejak 2024, Department of Special Investigation (DSI) memperketat pengawasan terhadap struktur nominee, terutama di segmen properti mewah.
Yang menarik, operasi serupa fase ketiga di Phuket menyasar 77 perusahaan dan tanah senilai 1,053 miliar baht, menunjukkan bahwa penindakan ini jauh melampaui Bangkok saja. Bagi calon pembeli yang selama ini menganggap Phuket 'lebih aman' dari pengawasan, fakta ini patut jadi alarm.
Kabar baiknya, jalur legal tetap terbuka: kondominium hak milik penuh (freehold), sewa jangka panjang (leasehold 30+30+30 tahun), dan struktur yang terkait dengan BOI (Board of Investment).
Dasar Hukum yang Wajib Dipahami Pembeli
Larangan kepemilikan tanah oleh orang asing diatur dalam Pasal 86 UU Kode Pertanahan tahun 1954. Undang-undang ini tidak berubah selama lebih dari 70 tahun, dan tidak ada pengecualian, baik untuk penduduk tetap maupun pemegang visa elite sekalipun.
Undang-Undang Usaha Asing (1999) membatasi kepemilikan asing pada perusahaan Thailand yang bergerak di bidang tertentu, termasuk transaksi tanah, maksimal 49%. Skema nominee, di mana pemegang saham Thailand sebenarnya tidak menyetor modal riil, digolongkan sebagai tindak pidana.
Menurut The Nation Thailand, properti-properti dalam investigasi ini berada di distrik-distrik bergengsi Bangkok, dengan nilai rata-rata per rumah sekitar 38,6 juta baht (lebih dari 1 juta USD). Ini bukan properti kelas menengah, ini segmen mewah yang selama ini jadi incaran investor besar.
Skala Penindakan: Bukan Cuma Bangkok
Dalam operasi terkait fase ketiga di Phuket, Phang Nga, dan Krabi, lebih dari 500 petugas dikerahkan, 59 orang ditangkap, 60 lokasi digeledah, dan 77 perusahaan yang terkait struktur tanah dan kepemilikan saham diselidiki, melibatkan aset senilai sekitar 1,053 miliar baht.
Secara nasional, lebih dari 11.400 perusahaan berkaitan asing telah diperiksa di Koh Samui dan Phangan saja, dengan lebih dari 7.000 perusahaan diperiksa di seluruh negeri dan lebih dari 850 perusahaan sudah dituntut, mewakili estimasi kerugian negara sebesar 15 miliar baht.
Angka-angka ini menunjukkan bahwa ini bukan operasi simbolis untuk membuat berita sehari, melainkan kampanye penegakan hukum yang sistematis dan berkelanjutan.
Jalur Legal yang Masih Terbuka bagi Pembeli Asing
Orang asing tetap bisa memiliki unit kondominium secara legal dengan status freehold, selama kuota kepemilikan asing di gedung tersebut (dibatasi maksimal 49% dari total luas lantai) belum terpenuhi. Ini jalur paling aman dan paling banyak dipakai investor Indonesia yang membeli di Phuket maupun Bangkok.
Antara 2024 dan 2025, pemerintah Thailand sempat membahas RUU yang mengizinkan orang asing membeli tanah hingga 1 rai (1.600 meter persegi) dengan investasi minimum 40 juta baht, tapi usulan ini mandek karena tekanan politik. Jadi jangan buru-buru berharap aturan akan melonggar dalam waktu dekat.
Sanksi untuk skema nominee mencakup denda hingga 1 juta baht, penjara hingga 3 tahun, dan penjualan paksa aset dalam waktu 180 hari sesuai perintah Land Department.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah orang asing bisa membeli rumah di Thailand secara legal pada 2026?
Orang asing tidak bisa memiliki tanah beserta rumah di atasnya secara langsung. Hukum melarang kepemilikan tanah oleh non-warga Thailand. Jalur legal yang tersedia meliputi kepemilikan bangunan secara terpisah sambil menyewa tanah di bawahnya untuk jangka panjang, atau membeli melalui pasangan berkewarganegaraan Thailand dengan pembatasan tertentu. Kondominium berbeda, karena bisa dibeli sepenuhnya dengan status freehold.
Apa risiko memakai struktur kepemilikan nominee?
Risikonya sangat serius. Selain penyitaan aset dan tuntutan pidana, investor jadi sepenuhnya bergantung pada pemegang saham nominee. 'Mitra' Thailand ini secara hukum memiliki perusahaan dan bisa menjual aset atau mengganti direktur kapan saja. Dalam sengketa semacam ini, pengadilan umumnya memenangkan pihak negara.
Kenapa otoritas Thailand memperketat penegakan hukum sekarang?
Beberapa faktor bertemu bersamaan. Harga properti mewah yang naik menarik perhatian media dan publik. Wacana politik menentang 'jual tanah ke orang asing' menguat di parlemen. DSI juga mendapat tambahan anggaran dan alat digital untuk melacak struktur perusahaan mencurigakan, seperti terlihat dari operasi bertahap yang meluas dari Bangkok hingga Phuket dan pulau-pulau selatan.
Kawasan mana di Bangkok yang paling diawasi?
Distrik-distrik premium mendapat perhatian paling ketat: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, dan kompleks perumahan tertutup (moo baan) di area Bang Na dan Ramkhamhaeng. Properti bernilai di atas 20 juta baht otomatis ditandai untuk ditinjau.
Apakah leasehold alternatif yang aman?
Sewa jangka panjang (leasehold 30 tahun dengan opsi perpanjangan) adalah instrumen legal yang diakui hukum Thailand. Masa 30 tahun pertama dilindungi penuh. Perpanjangan untuk periode kedua dan ketiga bergantung pada isi kontrak dan itikad baik pemilik tanah, sehingga perjanjian hukum yang disusun secara cermat menjadi kunci utama.
Apa yang terjadi pada properti setelah disita?
Land Department mengeluarkan perintah penjualan paksa dalam waktu 180 hari. Jika pemilik gagal menjual secara sukarela, properti dilelang. Hasil lelang dikembalikan ke pemilik setelah dikurangi denda dan biaya, meskipun harga lelang biasanya jauh di bawah harga pasar.
Apakah penindakan ini hanya menyasar investor Tiongkok?
Tidak. Hukum ini berlaku untuk semua orang asing tanpa kecuali. Kasus serupa sebelumnya pernah menjerat warga negara Rusia, negara-negara Eropa, dan Australia, khususnya di Phuket dan Koh Samui. Jaringan asal Tiongkok ini menarik perhatian karena skalanya yang besar, tapi mekanisme penegakannya berlaku universal, seperti dikonfirmasi oleh operasi paralel di Phuket, Phang Nga, dan Krabi.
Bagaimana investor bisa melindungi modalnya secara legal di Thailand?
Ada tiga langkah utama. Pertama, beli kondominium dengan status freehold dalam kuota kepemilikan asing 49%. Kedua, jika tertarik pada vila, gunakan struktur leasehold dengan pengacara yang sudah terverifikasi rekam jejaknya. Ketiga, lakukan due diligence pada setiap properti melalui pengacara independen yang tidak punya hubungan dengan pengembang.
Investigasi ini bukan kejadian yang berdiri sendiri, melainkan bagian dari arah kebijakan sistematis otoritas Thailand. Struktur nominee yang dulu berjalan puluhan tahun kini membawa tingkat risiko yang tidak bisa lagi ditoleransi. Bagi investor yang berencana membeli properti di Bangkok atau di pulau-pulau seperti Phuket, satu-satunya jalan yang aman adalah format kepemilikan yang sepenuhnya legal. Pasar Thailand tetap menarik: imbal hasil sewa kondominium berkisar 5-7% per tahun, dan biaya masuknya jauh lebih ringan dibanding yang harus dikeluarkan pembeli di Singapura atau Hong Kong. Namun perlindungan modal dimulai dari struktur transaksi yang benar sejak awal.
Bagi Anda yang sedang mempertimbangkan investasi properti di Thailand, tim Properti Thailand siap membantu memastikan setiap langkah pembelian, mulai dari pemilihan unit hingga struktur legal, berjalan aman dan sesuai aturan yang berlaku.
Sumber: International Investment