Bayangkan Anda sudah mentransfer ratusan juta rupiah untuk unit apartemen off-plan di Phuket, lalu tiba-tiba menerima email singkat dari developer: proyek tertunda karena 'force majeure' akibat krisis bahan bakar atau lonjakan harga material bangunan. Apakah Anda harus diam saja menerima ini? Jawabannya tegas: tidak. Force majeure dalam hukum Thailand bukan kartu bebas tanggung jawab bagi developer, dan sebagai pembeli asing Anda tetap punya hak yang bisa diperjuangkan.
Jawaban Singkat untuk Pembeli yang Terburu-buru
Force majeure menurut hukum Thailand (Pasal 8 Kitab Undang-Undang Sipil dan Dagang/Civil and Commercial Code) hanya berlaku untuk peristiwa yang benar-benar tidak bisa diprediksi dan tidak bisa dihindari, di luar kendali kedua pihak. Kenaikan biaya material biasanya TIDAK memenuhi syarat ini. Developer wajib membuktikan hubungan sebab-akibat yang jelas antara peristiwa force majeure dan keterlambatan proyek, serta wajib memberikan pemberitahuan tertulis resmi yang mencantumkan penyebab spesifik dan jadwal baru. Pada 2025-2026, keterlambatan akibat force majeure umumnya berkisar 3 sampai 12 bulan. Yang paling penting: semuanya bergantung pada isi kontrak, jika tidak ada klausul force majeure, developer tidak bisa begitu saja mengklaimnya tanpa proses hukum terpisah di pengadilan.
Ini bukan sekadar kekhawatiran teoretis. Data industri mencatat pasar off-plan di Phuket memproses transaksi sekitar 470 miliar THB antara 2021 dan 2025, dengan pembeli asing menyumbang sekitar 60% dari total transaksi tersebut, namun perlindungan dan pengawasan bagi pembeli masih relatif lemah. Deposit yang dibayarkan sebelum tanda tangan kontrak seringkali tidak punya jaminan pengembalian dana jika proyek mandek.
Empat Skenario yang Mungkin Anda Hadapi
Skenario 1: Force majeure yang benar-benar terverifikasi
Contohnya krisis bahan bakar nasional yang terkonfirmasi atau pembatasan resmi dari pemerintah Thailand. Dalam situasi ini, wajar menerima keterlambatan, tetapi tetap minta pemberitahuan tertulis dengan jadwal baru, dan ajukan kompensasi (diskon biaya layanan atau upgrade finishing unit). Risiko relatif rendah bila developernya sudah mapan dan bermodal kuat.
Skenario 2: Force majeure dijadikan kedok
Beberapa developer menyebut krisis bahan bakar padahal penyebab sesungguhnya adalah kekurangan dana atau perencanaan proyek yang buruk. Pembeli sebaiknya meminta tinjauan hukum independen atas kontrak dan mengecek silang klaim developer dengan kondisi pasar yang sebenarnya. Pengadilan Thailand cenderung memeriksa klaim force majeure secara ketat.
Skenario 3: Keterlambatan berlarut-larut, developer menghilang
Ini pola paling mengkhawatirkan. Tidak ada pemberitahuan, tidak ada jadwal baru, dan kantor pemasaran tidak merespons, semua ini adalah tanda bahaya yang butuh tindakan segera: kirim surat resmi (dengan terjemahan bahasa Thailand yang dinotariskan) dan ajukan pengaduan ke Office of the Consumer Protection Board (OCPB) Thailand. Sangat disarankan melibatkan pengacara lokal secara paralel.
Skenario 4: Pembeli ingin membatalkan kontrak
Jika keterlambatan jauh melampaui batas wajar (umumnya lebih dari 12 bulan), pembeli bisa menuntut pembatalan kontrak dan pengembalian dana. Namun ketentuan refund sangat bergantung pada isi kontrak, dan developer sering menahan 10% hingga 30% dari dana yang sudah dibayarkan. Proses litigasi sipil di Thailand biasanya memakan waktu 1 sampai 2 tahun.
Tabel Perbandingan: Mengenali Jenis Klaim Force Majeure
| Parameter | Force Majeure Asli | Force Majeure Meragukan | Skema Penipuan |
|---|---|---|---|
| Pemberitahuan | Surat resmi dengan tanggal dan alasan jelas | Verbal atau email samar, tanpa detail | Tidak ada komunikasi sama sekali |
| Bukti | Sumber pemerintah, media, laporan industri | Pernyataan umum, tanpa spesifik | Tidak ada dokumen yang diberikan |
| Jadwal baru | Jadwal bertahap yang jelas | Janji-janji samar | Tenggat waktu terus bergeser |
| Tindakan pembeli | Terima, dokumentasikan, pantau progres | Tinjauan kontrak independen | Segera libatkan pengacara dan laporkan ke OCPB |
| Kemungkinan refund | Tinggi (setelah proyek selesai) | Sedang (lewat negosiasi) | Rendah (hanya lewat jalur pengadilan) |
Kesalahan Umum yang Wajib Dihindari
Kesalahan 1: Menandatangani kontrak tanpa batas waktu untuk keterlambatan force majeure. Solusi: sebelum tanda tangan, pastikan kontrak mencantumkan batas maksimum periode keterlambatan force majeure (misalnya 180 hari), setelah itu pembeli berhak membatalkan kontrak.
Kesalahan 2: Tidak mendokumentasikan kejadian. Solusi: simpan semua korespondensi, foto lokasi konstruksi secara berkala, dan catat setiap tanggal telepon dan pertemuan. Pengadilan Thailand memang menerima tangkapan layar aplikasi pesan sebagai bukti.
Kesalahan 3: Mengandalkan janji lisan dari agen penjualan. Solusi: setiap kesepakatan harus didokumentasikan tertulis dalam bahasa Thailand dan ditandatangani oleh perwakilan perusahaan yang berwenang.
Kesalahan 4: Mengasumsikan template hukum negara asal berlaku di Thailand. Solusi: sewa pengacara yang benar-benar spesialis di properti Thailand. Kerangka hukum asing tidak otomatis berlaku di sini.
Kesalahan 5: Bernegosiasi sendirian tanpa kemampuan bahasa Thailand. Solusi: gunakan jasa penerjemah atau pengacara dwibahasa. Pengadilan dan lembaga pemerintah Thailand beroperasi sepenuhnya dalam bahasa Thailand.
Kesalahan 6: Membeli dari developer tanpa memverifikasi stabilitas keuangannya. Solusi: cek registrasi perusahaan melalui Department of Business Development (DBD), tinjau portofolio proyek yang sudah selesai, dan periksa laporan keuangan sebelum berkomitmen.
Konteks Pasar yang Perlu Anda Pahami
Otoritas Thailand kini memperketat pengawasan terhadap struktur kepemilikan asing, termasuk pemeriksaan lebih dari 11.400 perusahaan berbasis nominee hanya di Koh Samui dan Koh Phangan. Artinya, pembeli harus siap menghadapi lebih banyak dokumen dan uji tuntas (due diligence), bukan lebih sedikit. Pasar properti Thailand sedang bergerak ke arah regulasi yang lebih ketat, dan klaim force majeure kini menjadi salah satu area yang makin diawasi secara hukum.
Intinya: jangan panik, tapi jangan juga pasif. Force majeure adalah mekanisme hukum, bukan alasan sapu jagat yang menghapus tanggung jawab developer. Tugas Anda adalah mendokumentasikan, memverifikasi, dan melibatkan profesional sejak dini. Semakin cepat Anda bertindak, semakin besar peluang melindungi investasi Anda. Tim Properti Thailand selalu siap membantu Anda melakukan pengecekan awal sebelum tanda tangan kontrak apa pun.
Sumber: The CITY - Asia