Bayangkan begini: Anda datang ke kantor tanah di Banglamung, Pattaya, dengan cashier's check senilai 4 juta baht dan daftar pemegang saham PT Thailand yang Anda pakai untuk beli vila. Setahun lalu, proses ini kelar dalam satu kali kunjungan, kurang dari dua jam. Sekarang, pertanyaan pertama petugas bukan soal materai atau tanda tangan, tapi: dari mana uang ini berasal, apa pekerjaan Anda, dan mengapa pemegang saham Thailand yang memegang 51% saham tidak pernah sekali pun menerima dividen.
Jawaban singkatnya: sejak Mei 2026, Grom Thi Din (Department of Lands) Thailand memberlakukan pengawasan berkelanjutan atas struktur kepemilikan tanah lewat PT lokal yang dipakai orang asing, dengan ambang 2.000.000 baht untuk transaksi tunai dan 5.000.000 baht untuk nilai appraisal properti, berapa pun cara bayarnya. Ini bukan undang-undang baru, melainkan penegakan seragam atas Land Code yang sudah berumur dua dekade tapi selama ini diterapkan longgar di 76 provinsi Thailand.
Apa sebenarnya yang berubah sejak Mei 2026?
Pada Mei 2026, Department of Lands mengeluarkan tiga surat edaran berstatus 'paling mendesak' ke seluruh kantor tanah provinsi. Isinya bukan hukum baru, tapi mekanisme penegakan terpadu untuk pasal-pasal Land Code yang sudah ada sejak lama namun jarang benar-benar dijalankan konsisten.
Perbedaan intinya: dulu pengawasan hanya terjadi sekali, di hari pendaftaran. Sekarang sifatnya kontinu. Kantor tanah wajib membangun dan terus memperbarui basis data nasional atas setiap entitas hukum yang memegang tanah, lalu menyaring satu per satu untuk mendeteksi tanda-tanda struktur nominee. Sebelumnya, setiap kantor tanah bekerja dalam ruang informasinya sendiri, PT yang didaftarkan di Bangkok bisa saja beli tanah di Surat Thani tanpa ada yang mencocokkan data itu dengan filing di Department of Business Development (DBD). Sekarang jurang itu ditutup. Konsekuensinya nyata: transaksi yang sudah ditutup pada 2019 sekalipun, tetap bisa muncul kembali dalam siklus review 2027.
Untuk pembaca yang belum tahu, skema yang sedang dibongkar ini sudah lebih tua dari sebagian besar kondominium di Phuket. Land Code Thailand melarang WNA memiliki tanah secara langsung, dengan sedikit sekali pengecualian. Pasar menjawabnya sejak puluhan tahun lalu dengan PT Thailand: 49% saham dipegang WNA, 51% dipegang pemegang saham Thailand yang pada praktiknya tidak pernah menyetor modal, tidak ikut mengelola, dan sering tidak sadar bahwa secara formal merekalah pemilik vila senilai 25 juta baht. Pengacara menjual skema ini selama bertahun-tahun sebagai solusi yang 'aman'. Secara formal, itu tidak pernah benar. Pasal 113 Land Code secara eksplisit melarang warga Thailand memegang tanah atas nama orang asing.
Berapa ambang yang memicu pemeriksaan sumber dana?
Ada dua angka yang wajib diingat setiap pembeli:
- 2.000.000 baht: ambang untuk transaksi tunai. Melewati jumlah ini, kantor tanah otomatis memeriksa sumber dana, pekerjaan, penghasilan, dan kondisi keuangan pembeli secara keseluruhan.
- 5.000.000 baht: ambang untuk nilai appraisal properti. Berlaku sama ketatnya, apa pun metode pembayaran yang dipakai, transfer bank, cicilan, atau kombinasi.
Angka 2 juta baht itu bukan dipilih sembarangan. Nilainya berada di bawah harga hampir semua vila bertanah di pasar Phuket, tapi tetap di atas mayoritas transaksi domestik biasa antar warga Thailand di provinsi-provinsi lain. Praktiknya, ini adalah filter yang secara presisi menyasar segmen pasar yang menghadap ke pembeli asing. Bank-bank di Thailand pun sudah memperketat proses internal mereka: beberapa kini meminta rekening koran tiga bulan terakhir sebelum mencairkan dana untuk pembelian atas nama PT.
Seberapa jauh crackdown ini sudah berjalan, dan apa risikonya bagi struktur lama?
Di Phuket saja, lebih dari 600 perusahaan sudah masuk radar pemeriksaan Department of Special Investigation (DSI) dan Kementerian Perdagangan Thailand. Ini bagian dari crackdown yang makin intensif sejak 1 Agustus 2026, di bawah Order 2/2569.
Perusahaan yang ditandai berisiko tinggi, berdasarkan komposisi kepemilikan asing dan kriteria lain, akan menghadapi review yang lebih dalam: pengecekan daftar pemegang saham, filing DBD, kontrak-kontrak terkait, dan dalam kasus tertentu, kunjungan langsung ke lokasi properti untuk mengecek bagaimana properti itu benar-benar dipakai.
Penting digarisbawahi: masuk dalam daftar pemeriksaan bukan berarti otomatis dianggap melanggar hukum. Ini proses penyaringan, bukan verdict. Basis data baru ini mencakup semua entitas hukum pemilik tanah, termasuk PT yang 100% dimiliki warga Thailand sendiri. Yang memicu review lebih dalam adalah kriteria risiko spesifik, bukan sekadar keberadaan dalam basis data.
Ada satu konsekuensi praktis yang jarang disebut agen atau penjual: waktu. Transaksi yang dulu selesai dalam satu kali kunjungan kini bisa memakan dua sampai empat minggu kalau kantor tanah meminta rekening koran, verifikasi penghasilan, atau penjelasan sumber dana. Kalau Anda berencana terbang khusus ke Thailand untuk proses penandatanganan, jangan berasumsi bisa selesai dalam sehari. Siapkan buffer waktu, dan urus surat kuasa (power of attorney) jauh lebih awal dari biasanya.
Apakah struktur PT Thailand masih layak dipakai untuk beli vila?
Pandangan kami di Properti Thailand cukup jelas: struktur PT Thailand sebagai kendaraan kepemilikan rumah pribadi sudah kehilangan relevansinya. Bukan karena semua struktur yang ada akan langsung dibongkar besok, tapi karena risikonya sekarang bersifat terbuka dan bisa muncul kapan saja dalam jangka panjang, dan ketidakpastian semacam itu sulit dijual kembali saat Anda ingin resale.
Untuk pembeli yang tujuannya benar-benar dipakai sendiri atau disewakan, dua alternatif ini menawarkan kepastian yang tidak bisa lagi diberikan oleh jalur PT:
- Kondominium dalam kuota freehold asing (maksimal 49% dari total luas satu bangunan, sesuai Condominium Act).
- Sewa jangka panjang atas tanah yang didaftarkan resmi di kantor tanah, digabung dengan kepemilikan terpisah atas bangunan di atasnya.
Ada pengecualian yang jujur perlu disebut: kalau PT Thailand Anda benar-benar menjalankan bisnis nyata, hotel, restoran, usaha pertanian, dengan pendapatan riil, pajak, payroll, dan pemegang saham Thailand yang benar-benar menyetor modal, semua kekhawatiran di atas tidak berlaku untuk Anda. Struktur seperti inilah yang justru selalu dilindungi oleh hukum ini. Masalahnya bukan bentuk korporasi itu sendiri, tapi fakta bahwa sembilan dari sepuluh kasus, bentuk itu dipakai sebagai cangkang kosong.
Satu hal yang wajib dihindari: mencoba 'membersihkan' struktur secara retroaktif, misalnya membeli tambahan saham atau mengganti pemegang saham tepat sebelum sebuah deal, justru cenderung memancing perhatian, bukan menghindarinya. Investigator memeriksa riwayat daftar pemegang saham dan filing DBD, dan pergantian kepemilikan mendadak pada perusahaan tanpa pendapatan akan terbaca persis seperti apa adanya.
Apakah tanah yang sudah dibeli lewat PT sebelum 2026 bisa disita?
Tidak otomatis. Surat edaran ini memperkenalkan penyaringan, bukan penyitaan retroaktif langsung. Tapi kalau hasil review menetapkan adanya kepemilikan nominee, Land Code memungkinkan penjualan paksa (forced sale) atas aset tersebut dalam tenggat waktu tertentu, disertai konsekuensi pidana bagi pemegang saham Thailand yang menjadi nominee.
Langkah praktis yang bisa dilakukan sekarang: ambil sertifikat tanah dan dokumen pendirian PT Anda, lalu lakukan audit independen atas strukturnya sendiri, sebelum kantor tanah melakukannya untuk Anda. Kalau strukturnya memang kosong secara substansi, jauh lebih baik ditangani atas inisiatif dan timeline Anda sendiri.
Bagaimana dengan pembelian kondominium langsung atau pasangan WNI-Thailand?
Pembelian kondominium langsung atas nama orang asing, dalam kuota freehold, tetap menjadi jalur hukum paling bersih yang tersedia. Namun tetap perlu dicatat, pemeriksaan sumber dana di atas ambang tetap berlaku untuk pendaftaran secara umum, jadi dokumentasi Foreign Exchange Transaction Form dari bank Anda harus benar-benar rapi tanpa celah.
Untuk pasangan campuran, mengonfirmasi bahwa dana pembelian memang milik pihak Thailand sudah menjadi praktik standar sejak lama. Surat edaran baru ini memperkuat pemeriksaan atas posisi keuangan pembeli secara keseluruhan, sehingga deklarasi kepemilikan dana yang terpisah kini harus benar-benar kokoh secara substansi, bukan cuma di atas kertas.
Sumber: Calinka Thailand (Dzen)