Bayangkan Anda punya lahan seluas satu bidang di kawasan elite Jakarta, lalu cukup menanam beberapa pohon pisang di sudutnya agar lahan itu tercatat sebagai 'lahan pertanian' dan pajaknya turun drastis. Terdengar seperti akal-akalan, tapi itulah yang selama puluhan tahun terjadi di jantung kota Bangkok. Sekarang, Balai Kota Bangkok (BMA) resmi bergerak menutup celah ini, dan dampaknya akan terasa oleh siapa pun yang memiliki atau berencana membeli tanah di ibu kota Thailand tersebut.
Selama ini, pemilik lahan-lahan premium di pusat Bangkok cukup menanam beberapa baris pohon pisang, serai, atau kelapa, lalu mendaftarkan tanahnya sebagai lahan pertanian. Trik sederhana ini menghemat jutaan baht pajak setiap tahun. BMA kini mengusulkan kenaikan tarif pajak untuk lahan yang secara administratif terdaftar sebagai pertanian namun secara nyata berada di kawasan komersial inti kota. Tujuannya jelas: menutup kesenjangan tarif antara lahan pertanian dan lahan komersial, kesenjangan yang selama bertahun-tahun membuat pemilik lahan strategis membayar pajak 5-10 kali lebih rendah dari beban pajak yang seharusnya. Bagi investor asing yang melirik aset tanah di Bangkok, ini sinyal yang tidak bisa diabaikan.
Apa Sebenarnya yang Berubah?
Saat ini, lahan berstatus pertanian hanya dikenai pajak 0,01-0,1% dari nilai taksiran (NJOP versi Thailand), sementara lahan komersial dikenai 0,3-0,7% (data Revenue Department Thailand). Di bawah usulan baru, tarif dasar untuk lahan pertanian akan naik dari sekitar 0,01% (maksimal 0,10%) menjadi 0,03-0,12%, alias hampir tiga kali lipat dari beban pajak awal, dari sekitar 100 baht menjadi 300 baht per satu juta baht nilai tanah (Nation Thailand).
Sebagai gambaran nyata, penghematan yang dinikmati pemilik lahan lewat celah ini pada bidang tanah senilai 100 juta baht bisa mencapai 500.000-700.000 baht per tahun. Angka ini yang kini menjadi sasaran utama kebijakan BMA.
Siapa yang Paling Terdampak?
Pemilik lahan kosong dan lahan 'pura-pura pertanian' di kawasan Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit, dan Ratchadamri akan menjadi pihak yang paling merasakan dampaknya. Ini bukan kebetulan, kawasan-kawasan tersebut memang selama ini menjadi lokasi favorit para pemilik lahan yang memanfaatkan celah pajak ini karena nilai tanahnya sangat tinggi.
Sebagai konteks, nilai taksiran tanah di Sukhumvit antara soi 1-63 mencapai 800.000-1.500.000 baht per square wah (data Treasury Department, penilaian ulang 2024-2027). Dengan nilai setinggi itu, selisih tarif pajak pertanian versus komersial jelas berarti selisih uang yang sangat besar bagi pemiliknya.
Dasar Hukum dan Latar Belakang Kebijakan
Kebijakan pajak tanah di Thailand diatur dalam Land and Building Tax Act B.E. 2562, yang mulai berlaku pada 2020 dan membagi tarif pajak ke dalam empat kategori: residensial, pertanian, komersial, dan lahan kosong. Kategori pertanian memang sengaja diberi tarif paling rendah, mulai dari 0,01% untuk lahan bernilai hingga 75 juta baht, sedangkan tarif komersial dimulai dari 0,3% dan naik bertahap sesuai nilai lahan.
Masalahnya, celah ini justru banyak dimanfaatkan bukan oleh petani sungguhan, melainkan oleh pemilik lahan kota. Estimasi pasar menyebutkan ada ratusan bidang tanah seluas 1 hingga 20 rai di lokasi-lokasi premium Bangkok yang secara resmi terdaftar sebagai lahan pertanian, padahal fungsinya jauh dari itu.
BMA pun kini memperketat pengawasan, mewajibkan lahan berstatus pertanian benar-benar digunakan untuk kegiatan pertanian komersial yang nyata, bukan sekadar tanaman token atau 'pertanian bayangan' (Bangkok Post). Ada alasan finansial yang kuat di balik ini: BMA memungut pajak tanah secara langsung, dan target pemungutan mereka untuk 2025 mencapai 37 miliar baht.
Dampaknya terhadap Pasar Tanah dan Investor
Tekanan pajak yang meningkat terhadap lahan kosong sudah mulai terasa. Menurut AREA (Agency for Real Estate Affairs), pasokan lahan siap bangun di Bangkok naik 12-15% pada periode 2024-2025, sebuah indikasi awal bahwa pemilik lahan mulai melepas asetnya atau mempercepat rencana pengembangan sebelum tarif baru berlaku penuh.
Perlu diingat, warga negara asing memang dilarang memiliki tanah secara langsung di Thailand sesuai Land Code, Section 86. Perubahan kebijakan ini terutama berdampak pada investor asing yang memegang tanah lewat perusahaan Thailand (Thai company) atau skema sewa jangka panjang (leasehold), bukan kepemilikan langsung. Jika Anda memiliki saham di perusahaan Thailand yang menguasai tanah, kenaikan pajak ini akan langsung menambah beban biaya operasional Anda.
Kapan Aturan Baru Ini Mulai Berlaku?
Usulan BMA masih dalam tahap koordinasi dengan Kementerian Keuangan Thailand. Berdasarkan linimasa saat ini, perubahan tarif diperkirakan bisa disetujui pada akhir 2026 dan diterapkan penuh mulai tahun fiskal 2027, meskipun tanggal pastinya masih bergantung pada proses politik dan administratif di Thailand.
Tabel Ringkas: Tarif Lama vs Tarif Baru
| Kategori | Tarif Saat Ini | Tarif Baru yang Diusulkan |
|---|---|---|
| Lahan pertanian (kota) | 0,01-0,1% | 0,03-0,12% |
| Lahan komersial | 0,3-0,7% | Tidak berubah signifikan |
| Penghematan lewat celah (tanah 100 juta baht/tahun) | 500.000-700.000 baht | Menyusut signifikan |
Yang Perlu Dipahami Investor Indonesia
Kebijakan ini bukan guncangan mendadak, melainkan bentuk normalisasi. Bangkok sedang menyelaraskan aturan pajak dengan kondisi penggunaan lahan yang sebenarnya. Bagi investor yang memilih aset berdasarkan potensi keuntungan riil, bukan sekadar trik penghematan pajak administratif, ini justru sinyal positif: pasar tanah Bangkok menjadi lebih transparan dan lebih mudah diprediksi.
Bagi Anda yang sedang mempertimbangkan investasi properti di Thailand, baik di Bangkok maupun kawasan populer seperti Phuket, penting untuk memeriksa status pajak sebuah lahan sebelum melangkah lebih jauh. Tim Properti Thailand terbiasa membantu calon pembeli Indonesia menavigasi aspek legal semacam ini, termasuk memverifikasi dokumen kepemilikan dan status pajak tanah sebelum transaksi dilakukan.
Sumber: Nation Thailand