Kalau Anda sedang mempertimbangkan beli vila di Phuket lewat perusahaan Thailand dengan skema pemegang saham 51% orang lokal, ada berita yang wajib dibaca dulu sebelum tanda tangan apa pun.
Pada Mei 2026, Departemen Pertanahan Thailand (Department of Lands) mengirim tiga surat edaran berstatus 'paling mendesak' ke seluruh kantor pertanahan provinsi. Efeknya langsung terasa di meja pendaftaran Chonburi dan Phuket: petugas mulai menanyakan dari mana uang pemegang saham Thailand berasal, apa pekerjaannya, dan mengapa sahamnya dibayar tunai. Pertanyaan semacam ini dulu jarang muncul.
Hukumnya sendiri tidak berubah. Orang asing tetap tidak bisa memiliki tanah di Thailand secara langsung, dan perusahaan mayoritas Thailand secara teknis masih boleh memilikinya. Yang berubah adalah verifikasi: kantor pertanahan sekarang wajib mencocokkan data perusahaan dengan basis data Department of Business Development (DBD), meminta dokumen keuangan, dan melakukan pengecekan lapangan langsung ke lokasi properti.
Berapa Ambang Batas yang Memicu Pemeriksaan Sumber Dana?
Angkanya jelas: pembayaran tunai senilai 2 juta THB atau lebih, atau aset dengan nilai di atas 5 juta THB. Di atas ambang ini, kantor pertanahan akan menyelidiki sumber dana, penghasilan, dan status pekerjaan semua pihak yang terlibat dalam transaksi, baik pembeli maupun pemegang saham Thailand.
Untuk pembeli dengan bujet lebih kecil, ada satu pengecualian penting yang jarang disebutkan: unit kondominium siap huni senilai 5-6 juta THB tidak memicu ambang batas ini sama sekali, karena tidak ada perusahaan, tidak ada nominee, dan tidak ada nilai appraisal yang melewati garis tersebut. Dalam kasus ini, memang tidak ada apa pun yang perlu 'distruktur'.
Apakah Aturan Ini Hanya Berlaku untuk Transaksi Baru?
Tidak. Ini bagian yang paling mengejutkan banyak pemilik properti lama: aturan ini juga berlaku untuk struktur kepemilikan yang sudah berjalan, termasuk perusahaan yang membeli tanah lima atau sepuluh tahun lalu. Jadi vila yang Anda beli lewat perusahaan Thailand pada 2016 pun bisa masuk pemeriksaan ulang di 2026.
Perusahaan dengan keterlibatan asing di atas ambang tertentu, baik dalam modal, kepemilikan saham, atau kontrol operasional, akan ditandai sebagai berisiko tinggi (high-risk) dan menjalani tinjauan lebih dalam: daftar pemegang saham, laporan DBD, dokumen keuangan, kontrak, hingga inspeksi fisik ke lokasi.
Departemen Pertanahan secara eksplisit menyatakan bahwa status high-risk hanyalah alat penyaringan, bukan temuan kesalahan. Perusahaan yang masuk daftar ini tidak otomatis dianggap bersalah.
Kenapa Sekarang Baru Bisa Diperiksa, Padahal Aturannya Sudah Ada Sejak 2006?
Skema pemegang saham Thailand 51% ini justru lebih tua dari kebanyakan penggunanya saat ini. Skema ini muncul pada akhir 1990-an, setelah krisis finansial Asia mendorong Thailand membuka pasar properti ke modal asing tanpa mengubah Land Code. Orang asing diberi akses ke kondominium freehold dan sewa jangka panjang, tapi tanah tetap tertutup.
Pasar merespons dengan cara khas: perusahaan Thailand di mana 51% saham dipegang warga Thailand, sementara kontrol sebenarnya ada di tangan investor asing lewat saham preferen dengan hak suara berbobot, perjanjian gadai saham, dan surat kuasa. Ratusan vila di Koh Samui, Hua Hin, dan pesisir barat Phuket dibangun di atas struktur seperti ini.
Kementerian Dalam Negeri Thailand sebenarnya sudah mencoba menutup celah ini pada 2006, dengan instruksi agar petugas memeriksa pemegang saham Thailand berpenghasilan minim dan perusahaan yang baru dibentuk tepat sebelum pembelian tanah. Tapi instruksinya ada, alat verifikasinya tidak. Kantor pertanahan provinsi saat itu hanya melihat berkas kertas, bukan basis data yang terhubung.
Inilah yang berubah di 2026: bukan retorikanya yang baru, tapi infrastrukturnya. Kantor pertanahan sekarang bisa mencocokkan daftar pemegang saham dengan data DBD, memeriksa siapa yang sebenarnya membayar modal terdaftar dan bagaimana caranya, bahkan mengirim petugas untuk memastikan apakah direktur Thailand benar-benar tinggal di alamat properti tersebut. Penegakan aturan tidak lagi bergantung pada kebijakan pribadi satu petugas.
Apa Sanksi bagi Nominee Shareholder dan Pembeli Asing?
Kepemilikan nominee tetap merupakan tindak pidana di bawah Foreign Business Act, dengan denda 100.000 hingga 1 juta THB dan hukuman penjara hingga tiga tahun, baik untuk pembeli asing maupun warga Thailand yang setuju menjadi pemegang saham 'boneka'. Ini sebabnya mencari orang yang mau menjadi front shareholder kini jadi jauh lebih mahal dan lebih sulit.
Secara terpisah, lebih dari 46.000 perusahaan dengan partisipasi asing sudah diaudit di seluruh Thailand terkait dugaan struktur nominee, menurut pemberitaan industri soal crackdown 2026 ini. Investigasi ini mencakup ribuan perusahaan di Phuket, Koh Samui, Koh Phangan, dan Krabi, di mana struktur klasik saham 51% Thailand menyembunyikan manajemen dan pendanaan asing secara penuh. Sebagian entitas terkait properti bahkan sedang diperiksa ulang untuk potensi kasus pencucian uang.
Apa yang Sebenarnya Berhenti Berfungsi Setelah Aturan Baru Ini?
Yang pertama runtuh adalah 'perusahaan paket' yang dirakit seminggu sebelum closing, dengan tiga pemegang saham Thailand yang catatan keuangannya kosong: tidak ada penghasilan, tidak ada aktivitas rekening. Struktur seperti ini paling mudah terdeteksi lewat cross-check DBD.
Kesalahpahaman kedua yang mulai terbongkar: anggapan bahwa surat dari istri/suami Thailand yang menjelaskan sifat pribadi dana tersebut akan menutup kasus selamanya. Surat itu hanya menyelesaikan satu pendaftaran spesifik. Ia tidak melindungi struktur di baliknya jika tanah tercatat atas nama perusahaan, bukan atas nama pasangan secara pribadi.
Dan poin ketiga yang jarang dibahas terbuka: Land Code memungkinkan otoritas memerintahkan pelepasan tanah yang diperoleh secara ilegal dalam jangka waktu tertentu, dan memaksa penjualan jika perintah itu diabaikan. Dalam praktiknya, pasar belum melihat penyitaan massal, dan kemungkinan besar tidak akan terjadi dalam waktu dekat, karena secara politik terlalu mahal bagi negara yang mengandalkan pembeli asing sebagai porsi signifikan permintaan di provinsi wisata. Skenario yang lebih realistis justru lebih senyap dan lebih merepotkan: penjualan kembali (resale) yang mandek berbulan-bulan karena struktur high-risk sedang ditinjau, sementara diskon harga terus melebar karena calon pembeli mundur.
Perusahaan Thailand atau Sewa Jangka Panjang, Mana yang Lebih Aman Sekarang?
Ini pandangan saya secara langsung: kalau Anda sedang memilih antara mendirikan perusahaan Thailand atau mendaftarkan sewa jangka panjang untuk rumah dengan tanah, pilih sewa. Sewa (leasehold) 30 tahun yang didaftarkan di kantor pertanahan di balik sertifikat chanote memang memberi hak yang lebih lemah dibanding kepemilikan penuh, tapi ia tidak akan runtuh saat diaudit dan tidak membuat Anda jadi subjek kasus pidana.
Unit kondominium dalam kuota kepemilikan asing 49% tetap satu-satunya bentuk freehold penuh yang tersedia untuk orang asing, dan tetap opsi paling 'membosankan', sekaligus paling aman, di atas meja.
Satu catatan penting sebelum menganggap perusahaan Thailand sudah mati total sebagai opsi: perusahaan dengan operasi nyata, mitra Thailand yang genuine, modal yang benar-benar dibayarkan, dan beberapa tahun laporan keuangan bersih, tetap bisa lolos pemeriksaan. Tapi perusahaan seperti ini butuh biaya nyata dan bisnis sungguhan di baliknya, bukan sekadar shell company.
Rekomendasi ini berlaku untuk pembeli yang menargetkan rumah dengan tanah atas nama sendiri atau lewat struktur perusahaan. Kalau bujet Anda 5-6 juta THB untuk kondominium siap huni, seperti disebut di atas, semua pertimbangan ini tidak relevan untuk Anda karena tidak ada struktur yang perlu dibangun sama sekali.
Apa yang Perlu Dilakukan Kalau Vila Saya Sudah Dipegang Lewat Perusahaan?
Langkah pertama: audit. Siapa saja pemegang sahamnya, bagaimana modal dibayarkan, dan apakah ada pelaporan serta aktivitas nyata di balik entitas tersebut. Dari sana, pilih antara membawa perusahaan ke kepatuhan penuh atau mengonversi ke sewa terdaftar. Jalur kedua biasanya lebih murah dibanding menghadapi masalah saat resale.
Satu langkah konkret yang bisa dilakukan minggu ini: minta ekstrak perusahaan dari DBD dan lihat langsung apa yang dilihat kantor pertanahan tentang perusahaan Anda. Biayanya kecil, prosesnya sehari, dan keputusan soal restrukturisasi sebaiknya dibuat jauh sebelum Anda ingin menjual, bukan saat sudah ada pembeli menunggu di depan pintu.
Satu catatan praktis untuk siapa pun yang akan mendaftarkan transaksi tahun ini: proses transfer sertifikat di kantor pertanahan mengharuskan kehadiran pribadi atau surat kuasa yang disusun secara ketat sesuai bentuk hukum Thailand, dan kantor pertanahan kini jauh lebih tegas menuntut kehadiran langsung. Siapkan waktu dua sampai tiga hari kerja untuk antrean, penilaian, dan bank draft saat merencanakan perjalanan Anda ke Thailand.
Sumber: Restate.ru