Kalau Anda sedang mempertimbangkan beli vila atau tanah di Phuket, atau sudah punya properti yang 'dipegang' atas nama teman atau mantan pasangan Thailand, kabar dari Bangkok ini wajib dibaca sampai habis. Perdana Menteri Anutin Charnvirakul baru saja memerintahkan audit menyeluruh terhadap struktur kepemilikan tanah nominee di seluruh Thailand. Bukan cuma di Eastern Economic Corridor (EEC), tapi juga Phuket, Koh Samui, Chiang Mai, dan semua kawasan resor populer lainnya.
Jawaban Singkat untuk Anda yang Buru-buru
Audit ini mencakup 77 provinsi di Thailand, bukan cuma zona EEC. Pemicunya adalah kekhawatiran pemerintah atas derasnya modal Cina yang masuk ke Chonburi, Rayong, dan Chachoengsao (zona EEC). Tapi begitu radar dinyalakan, semua nasionalitas kena sisir, termasuk WNI yang punya struktur serupa di Phuket atau Bali... eh, maksudnya Thailand.
Secara hukum, Section 96 dari Land Code Act Thailand melarang orang asing memiliki tanah secara langsung. Pelanggaran ini bisa dikenai denda hingga 20.000 THB plus tanah dipaksa dijual. Yang lebih serius, Section 36 dari Foreign Business Act mengancam siapa pun yang memakai skema nominee dengan hukuman penjara hingga 3 tahun dan denda sampai 1 juta THB.
Kabar baiknya untuk pembeli kondominium: tidak terdampak. Orang asing tetap boleh memiliki hingga 49% dari total unit di proyek kondominium mana pun, sesuai Condominium Act. Kalau Anda saat ini punya struktur kepemilikan yang melibatkan nama orang Thailand untuk tanah atau vila, rekomendasi kami jelas: lakukan audit legal menyeluruh sebelum akhir 2026.
Kenapa EEC Jadi Pemicu, Tapi Phuket Ikut Kena Getahnya?
EEC adalah zona ekonomi khusus yang dibentuk tahun 2018, mencakup tiga provinsi: Chonburi, Rayong, dan Chachoengsao. Menurut data EECO, total investasi yang tercatat di zona ini sudah menembus 1,9 triliun THB hingga akhir 2025. Ini proyek kebanggaan nasional Thailand, semacam etalase kebijakan ekonomi mereka ke dunia, jadi pemerintah tidak mau aset tanah strategis di sana jatuh ke tangan asing lewat jalur belakang.
Tapi begitu Departemen Pertanahan (Department of Lands) mendapat mandat langsung dari PM untuk melakukan audit nasional, cakupannya otomatis meluas ke seluruh negeri, termasuk kawasan yang selama bertahun-tahun jadi favorit investor asing seperti Phuket, Koh Samui, dan Chiang Mai.
Penting dicatat: pemicunya memang modal Cina, tapi razia ini tidak pandang bulu soal kewarganegaraan. Kalau Anda WNI yang punya vila di Bang Tao atau Rawai lewat nama nominee Thailand, posisi Anda sama rentannya dengan investor dari negara lain.
Bagaimana Sebenarnya Skema Nominee Ini Bekerja?
Polanya biasanya sederhana: orang asing membiayai pembelian tanah, tapi yang terdaftar sebagai pemilik sah adalah warga Thailand, seringkali mantan pasangan, sopir, atau kenalan dekat. Di atas kertas, tanah itu 100% milik orang Thailand tersebut, meskipun uang dan kendali sebenarnya ada di tangan si pembeli asing.
Praktik ini sudah lama dianggap 'zona abu-abu' yang ditoleransi diam-diam. Tapi status itu sekarang berubah jadi pelanggaran yang aktif diusut. Di tahun 2024-2025 saja, sudah ada preseden penjualan paksa tanah di Phuket, di mana Departemen Pertanahan berhasil membuktikan skema nominee dengan melacak riwayat transfer bank.
Yang membuat 2026 berbeda dari razia-razia sebelumnya (2006, 2014, dan 2019) adalah teknologi. Otoritas sekarang punya akses ke registri properti digital, data transaksi perbankan, dan kemampuan cross-check lewat Anti-Money Laundering Office (AMLO). Secara teknis, mengidentifikasi skema nominee jauh lebih mudah dibanding satu dekade lalu.
Estimasi pasar menyebutkan bahwa sekitar 10 sampai 15% vila di Phuket dan Pattaya diduga distrukturkan lewat pengaturan nominee semacam ini.
Apa yang Sebenarnya Dicek Departemen Pertanahan?
Kalau Anda memegang vila atau tanah lewat nama orang Thailand, posisi Anda memang sedang diawasi. Departemen Pertanahan menelusuri arus kas: siapa yang benar-benar membayar properti itu, siapa yang menanggung biaya perawatannya, dan siapa yang sesungguhnya tinggal di sana.
Kalau polanya mengarah ke kepemilikan nominee, konsekuensinya tidak main-main:
- Penjualan paksa dalam 180 hari
- Denda finansial sesuai ketentuan Land Code Act
- Potensi tuntutan pidana bagi pihak yang terlibat dalam skema tersebut
Struktur Legal Apa yang Masih Aman Dipakai?
Untungnya, ada beberapa jalur legal yang terbukti berjalan baik dan tidak melanggar hukum:
- Leasehold 30 tahun: didaftarkan resmi di Land Department, melindungi hak pakai Anda atas properti, dengan opsi perpanjangan
- Kondominium dalam kuota asing: memberi Anda hak milik penuh (freehold) selama proyek belum melebihi kuota 49% kepemilikan asing
- Perusahaan Thailand dengan pemegang saham Thailand yang sah: diperbolehkan asalkan aktivitas komersialnya nyata dan bukan sekadar kedok, tapi eksekusi legalnya harus benar-benar rapi dari awal
Perlu diingat, perusahaan Thailand dengan kepemilikan saham asing lebih dari 49% otomatis diklasifikasikan sebagai entitas asing dan tidak boleh memiliki tanah.
Rekomendasi untuk Pembaca Properti Thailand
Kalau Anda sedang mempertimbangkan investasi di Phuket atau kawasan resor Thailand lainnya, momen ini adalah waktu yang tepat untuk memastikan struktur kepemilikan Anda 100% sesuai hukum sejak awal, bukan menambal masalah belakangan setelah audit datang. Tim Properti Thailand terbiasa mengarahkan klien ke opsi-opsi yang aman: leasehold terdaftar, unit kondominium dalam kuota asing, atau skema BOI untuk investasi besar.
Sumber: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
FAQ
Apa itu kepemilikan tanah nominee di Thailand?
Ini adalah pengaturan di mana orang asing membiayai pembelian tanah, tapi yang terdaftar sebagai pemilik sah secara hukum adalah warga negara Thailand. Praktik ini melanggar Land Code Act sekaligus Foreign Business Act Thailand.
Apa hukuman bagi yang ketahuan pakai skema nominee?
Denda hingga 1 juta THB dan penjara sampai 3 tahun berdasarkan Foreign Business Act. Departemen Pertanahan juga bisa memerintahkan penjualan paksa properti dalam 180 hari.
Apakah pemilik kondominium ikut kena dampak razia ini?
Tidak. Orang asing tetap punya hak sah untuk memiliki unit kondominium, selama kuota kepemilikan asing proyek tersebut (49% dari total luas lantai) tidak terlampaui. Ini diatur dalam Condominium Act B.E. 2522.
Apa bedanya razia 2026 dengan kampanye-kampanye sebelumnya?
Otoritas sekarang memakai alat digital: cross-check transaksi bank lewat AMLO, analisis registri properti, dan penelusuran catatan pajak. Kampanye-kampanye sebelumnya (2006, 2014, 2019) lebih mengandalkan audit manual dan laporan dari masyarakat.
Apakah orang asing bisa membeli tanah secara legal di Thailand?
Kepemilikan tanah langsung oleh orang asing dilarang, kecuali dalam kasus langka seperti investasi senilai 40 juta THB atau lebih lewat skema BOI. Alternatif legalnya meliputi leasehold jangka panjang, pembelian kondominium dengan status freehold, atau kepemilikan lewat perusahaan Thailand yang benar-benar beroperasi secara nyata.
Vila saya terdaftar atas nama nominee Thailand, apa yang harus saya lakukan?
Segera konsultasikan dengan pengacara berlisensi yang khusus menangani hukum pertanahan Thailand. Opsinya bisa berupa konversi ke struktur leasehold, menjual properti tersebut, atau merestrukturisasi kepemilikan lewat kerangka hukum yang sepenuhnya sah.
Intinya, era skema nominee tanpa konsekuensi di Thailand sedang berakhir. Kampanye 2026 ini didukung alat penegakan digital dan kemauan politik langsung dari level perdana menteri. Cek ulang struktur kepemilikan Anda sekarang juga, sebelum tim audit yang datang mengecek Anda duluan.