Kabar yang Bikin Banyak WNI Pemilik Vila di Phuket Was-was
Bulan Mei 2026, Departemen Tanah Thailand (Department of Lands) mengirim tiga surat edaran berlabel 'urgent' ke seluruh kantor pertanahan provinsi di negeri itu. Isinya sederhana tapi berdampak besar: skema kepemilikan nominee, yang selama ini dipakai orang asing untuk mengendalikan tanah lewat perusahaan Thailand, sekarang akan dilacak otomatis lewat database nasional yang terintegrasi.
Ini bukan undang-undang baru. Ini adalah level penegakan baru untuk aturan lama yang sudah ada sejak puluhan tahun. Bedanya cukup mendasar. Dulu, ketatnya pemeriksaan sangat tergantung pada petugas di kantor pertanahan masing-masing daerah. Sekarang, semua provinsi memakai satu standar yang sama, dengan checklist seragam dan registrasi digital nasional untuk setiap badan usaha yang memegang hak atas tanah.
Buat ribuan investor asing, termasuk banyak pembeli dari Rusia, Eropa, dan berbagai negara lain (termasuk sejumlah warga Indonesia) yang selama puluhan tahun membeli vila dan tanah lewat struktur perusahaan Thailand, momen ini terasa seperti hari perhitungan.
Fakta-Fakta Kunci yang Wajib Anda Tahu
- Tiga surat edaran dikeluarkan Departemen Tanah Thailand pada Mei 2026, dikirim ke seluruh kantor pertanahan provinsi di negeri itu.
- Transaksi tunai mulai dari 2 juta THB (sekitar 57.000 dolar AS) dan aset senilai lebih dari 5 juta THB (sekitar 143.000 dolar AS) kini otomatis memicu pemeriksaan sumber dana dan status keuangan berdasarkan Pasal 74 Kitab Undang-Undang Pertanahan (Land Code).
- Warisan yang sah secara hukum adalah satu-satunya pengecualian yang dibebaskan dari pemeriksaan otomatis ini.
- Sebuah database terpadu sedang dibangun untuk mencakup setiap badan usaha yang memiliki tanah: tanggal registrasi, tanggal akuisisi, nilai taksiran, dan tujuan usaha yang dinyatakan.
- Perusahaan dengan kepemilikan saham asing di atas ambang batas tertentu diklasifikasikan sebagai berisiko tinggi dan akan diselidiki lebih dalam.
- Pemeriksaan yang diperketat mencakup analisis daftar pemegang saham, pencocokan data dengan Department of Business Development (DBD), laporan keuangan, kontrak-kontrak, dan inspeksi langsung ke lokasi properti.
- Lebih dari 11.000 perusahaan di kawasan wisata populer seperti Phuket, Koh Samui, Koh Phangan, dan Krabi sudah masuk dalam proses peninjauan, menurut laporan media properti regional.
Kenapa Skema Nominee Bisa Bertahan Bertahun-tahun
Orang asing memang tidak pernah diizinkan memiliki tanah secara langsung di Thailand. Aturan ini berakar dari Land Code tahun 1954. Orang asing boleh memiliki unit kondominium, selama masih dalam kuota kepemilikan asing 49% dari total unit di satu gedung, tapi tidak boleh memiliki vila atau sebidang tanah begitu saja. Itulah bunyi hukumnya di atas kertas.
Namun dalam praktiknya, selama dua dekade terakhir tumbuh seluruh industri yang berputar di sekitar cara menyiasati aturan ini. Formulanya sederhana: dirikan perusahaan terbatas (Limited Company) di Thailand, di mana orang asing memegang 49% saham sementara pemegang saham nominee warga Thailand memegang sisanya 51%. Perusahaan inilah yang membeli tanah, sementara orang asingnya yang tinggal di atasnya. Kantor hukum, agen properti, bahkan sejumlah pengembang sudah memasarkan struktur ini selama bertahun-tahun seolah-olah itu solusi yang wajar dan rutin.
Sebenarnya otoritas Thailand selalu tahu praktik ini eksis. Pasal 96 Land Code mengatur hukuman hingga 2 tahun penjara dan denda hingga 20.000 THB bagi siapa pun yang membantu orang asing menyiasati larangan kepemilikan tanah. Tapi penegakannya jarang dan tidak konsisten. Satu kantor pertanahan mungkin meregistrasi transaksi tanpa banyak tanya, kantor lain di provinsi berbeda bisa langsung menolak. Semuanya bergantung pada provinsi, suasana hati petugas, dan seberapa rapi berkas yang disiapkan.
Surat edaran Mei 2026 ini justru menyasar ketidakkonsistenan itu. Untuk pertama kalinya, diperkenalkan pendekatan yang sistemik: satu database, satu set kriteria, satu set checklist untuk semua provinsi. Menurut Silk Legal, firma hukum yang pertama kali mempublikasikan analisis mendetail soal arahan baru ini, ini bukan perubahan undang-undang itu sendiri, melainkan konsolidasi cara penegakannya.
Bagaimana Prosesnya di Lapangan?
Bayangkan sebuah perusahaan Thailand dengan dua pemegang saham warga Thailand dan satu pemegang saham asing yang memegang 49%, yang membeli vila di Phuket senilai 15 juta THB. Dulu, kantor pertanahan tinggal meregistrasi transaksi itu begitu saja. Sekarang, sistem otomatis menandai perusahaan ini sebagai berisiko tinggi. Petugas akan menarik daftar pemegang saham: siapa saja pemilik saham Thailand-nya? Apa pekerjaan mereka? Dari mana asal uang mereka? Apakah perusahaan ini benar-benar menjalankan bisnis riil, atau hanya eksis semata-mata untuk memegang satu properti? Bisa jadi seorang inspektur bahkan datang langsung ke lokasi untuk melihat siapa yang benar-benar tinggal di sana.
Ambang batas 2 juta THB untuk transaksi tunai ini patut digarisbawahi. Pembayaran tunai untuk properti bukan hal aneh di Thailand, terutama di kawasan resor dan pasar jual-beli properti bekas. Setiap transaksi seperti ini kini otomatis memicu pemeriksaan sumber dana, yang tumpang tindih dengan undang-undang anti pencucian uang (AMLA), sehingga menambah satu lapis penghalang bagi transaksi yang kurang transparan.
Konteks regional juga relevan di sini. Thailand bukan satu-satunya negara Asia Tenggara yang memperketat pengawasan kepemilikan properti asing. Vietnam memperbarui undang-undang perumahannya pada 2024 dengan pembatasan baru bagi pembeli asing. Indonesia sendiri secara berkala merevisi aturan pembeli asing di Bali. Tapi pendekatan Thailand terbilang khas: aturannya tidak berubah, yang berubah adalah keseriusan penegakannya.
Bagaimana Nasib Properti yang Sudah Dibeli Lewat Skema Nominee?
Bagi mereka yang sudah lebih dulu memegang tanah lewat struktur nominee, situasinya masih belum pasti. Surat edaran ini terutama menyasar transaksi baru dan penyaringan basis data yang sudah ada, tapi database yang sedang dibangun mencakup setiap badan usaha yang memegang tanah, termasuk akuisisi lama yang sudah berjalan lama. Artinya, perusahaan yang didirikan sepuluh tahun lalu hanya untuk memegang satu vila pun tetap bisa masuk dalam peninjauan.
Lalu apa yang sebaiknya dilakukan investor? Pertama, lakukan audit menyeluruh terhadap struktur kepemilikan yang ada bersama pengacara Thailand yang berkompeten. Kedua, pertimbangkan format alternatif: sewa jangka panjang (leasehold 30 tahun dengan opsi perpanjangan), kepemilikan kondominium dalam kuota asing, atau investasi lewat Thailand Board of Investment (BOI), yang dalam kondisi tertentu memungkinkan orang asing memegang tanah secara langsung.
Bagi calon pembeli dari Indonesia yang berencana investasi di Phuket atau kawasan resor lain, ini momen yang tepat untuk mengevaluasi ulang rencana pembelian sebelum tanda tangan kontrak apa pun. Tim Properti Thailand terbiasa mendampingi klien menyusun struktur pembelian yang sesuai aturan terbaru ini.
Tanya Jawab Seputar Aturan Baru Ini
Apakah Thailand sudah melarang orang asing membeli properti di 2026?
Tidak. Surat edaran baru ini tidak mengubah undang-undang. Orang asing tetap bisa membeli unit kondominium dalam kuota kepemilikan asing 49%. Larangan kepemilikan tanah langsung sudah berlaku puluhan tahun; yang baru adalah penegakannya yang kini sistemik dan seragam di seluruh negeri.
Apa itu struktur nominee dan kenapa jadi sorotan?
Ini adalah perusahaan Thailand di mana 51% sahamnya dimiliki warga Thailand yang berperan sebagai pemegang saham nominee, sementara pemilik manfaat sesungguhnya adalah orang asing yang memegang 49% saham. Skema semacam ini selalu berada di area abu-abu hukum. Sekarang, skema ini mulai teridentifikasi lewat database terpadu dan pemeriksaan yang terstandarisasi di semua provinsi.
Nilai transaksi berapa yang memicu pemeriksaan otomatis?
Transaksi tunai mulai dari 2 juta THB dan aset senilai lebih dari 5 juta THB (di luar warisan yang sah) kini otomatis menjalani pemeriksaan sumber dana berdasarkan Pasal 74 Land Code.
Apakah ini berlaku juga untuk properti yang sudah dibeli sebelumnya?
Bisa jadi, ya. Database seluruh badan usaha yang memegang tanah sedang disusun, termasuk perusahaan yang sudah teregistrasi sejak lama. Akuisisi lama pun berpotensi masuk dalam peninjauan.
Apakah seseorang bisa dipenjara karena kepemilikan nominee?
Pasal 96 Land Code mengatur hukuman hingga 2 tahun penjara dan denda hingga 20.000 THB bagi pihak yang membantu orang asing memperoleh tanah secara tidak sah. Secara historis, tuntutan pidana jarang terjadi, tapi level pengawasan baru ini membuat risikonya jauh lebih nyata.
Apa alternatif selain skema nominee?
Ada sewa jangka panjang (leasehold 30 tahun), pembelian kondominium dalam kuota asing, dan investasi terkait BOI yang dalam kondisi tertentu memberikan hak kepemilikan tanah. Masing-masing opsi punya batasannya sendiri dan butuh pendampingan hukum yang tepat.
Apakah aturan ini berlaku di seluruh provinsi Thailand?
Ya. Surat edaran ini dikirim ke seluruh kantor pertanahan provinsi. Untuk pertama kalinya, satu standar peninjauan nasional diterapkan secara seragam di seluruh negeri.
Apakah masih layak berkunjung langsung ke Thailand untuk melihat properti sekarang?
Jika Anda sedang mempertimbangkan pembelian, sangat disarankan untuk berkunjung langsung dan mengevaluasi situasi di lapangan bersama pengacara. Rencanakan kunjungan sekaligus konsultasi hukum jauh-jauh hari sebelumnya.
Bagaimana cara tahu apakah perusahaan saya berpotensi kena peninjauan?
Jika sebuah perusahaan memiliki tanah, punya pemegang saham asing, dan tidak menunjukkan aktivitas usaha yang jelas, itu adalah tanda klasik berisiko tinggi. Audit struktur segera sangat disarankan.
Arahan baru dari Departemen Tanah Thailand ini mengirim sinyal yang jelas: era penegakan yang tersebar dan tidak konsisten sudah mulai berakhir. Siapa pun yang berinvestasi di properti Thailand sebaiknya mengevaluasi ulang struktur kepemilikannya sekarang juga, daripada menunggu inspektur datang mengetuk pintu.
Sumber: The CITY Asia