Bayangkan Anda sedang mempertimbangkan membeli kondominium di Phuket, lalu tiba-tiba muncul berita: Indonesia menggelontorkan $28 miliar untuk menyaingi Singapura, Hong Kong, bahkan Bangkok sebagai pusat keuangan regional. Wajar jika muncul pertanyaan, apakah ini akan menggeser minat investor dari Thailand ke Indonesia? Jawaban singkatnya: belum, setidaknya tidak dalam waktu dekat.
Pertanyaannya bukan lagi apakah Indonesia akan menjadi pesaing serius, melainkan kapan dampaknya benar-benar terasa pada aliran modal asing, dan apakah posisi Thailand saat ini masih layak dipertahankan oleh investor yang sedang mempertimbangkan properti di Phuket atau Bangkok.
Jawaban Cepat untuk Investor yang Sedang Buru-buru
- Indonesia mengumumkan target investasi negara sebesar $28 miliar untuk membangun pusat keuangan di Jakarta dan Bali, menurut laporan Nikkei Asia.
- Pemerintah Indonesia tengah menyiapkan paket insentif pajak, termasuk usulan pembebasan pajak penghasilan badan hingga 100% untuk periode tertentu, di bawah payung undang-undang pusat keuangan baru bernama PFII (Business Times).
- Titik lemah utama proyek ini: investor institusional menuntut kepastian hukum yang sampai sekarang belum bisa dijamin Indonesia.
- Thailand masih unggul secara struktural: infrastruktur yang matang, kepemilikan kondominium freehold yang transparan bagi warga asing, dan lebih dari 35 juta kunjungan wisatawan pada 2025 (data TAT).
- Bagi investor properti di Thailand, proyek Indonesia ini menciptakan risiko kompetisi jangka menengah, tetapi posisi Thailand tetap stabil dalam horizon 3-5 tahun ke depan.
- Imbal hasil sewa rata-rata berkisar 5-7% per tahun untuk kondominium di Bangkok, dan bisa mencapai 8-10% di Phuket saat musim puncak wisata.
Seberapa Besar Sebenarnya Taruhan Indonesia Ini?
Angka $28 miliar setara dengan sekitar 2,5% dari PDB Indonesia, sebuah komitmen fiskal yang tidak main-main. Sebagai perbandingan, seluruh Eastern Economic Corridor milik Thailand bernilai $45 miliar, namun dana tersebut disebar dalam kurun waktu satu dekade dan mencakup berbagai sektor industri, bukan hanya keuangan.
Yang menarik, Bali dipilih sebagai salah satu lokasi utama. Pulau dengan sekitar 4,4 juta penduduk ini sudah punya basis pariwisata yang kuat, dan Indonesia tampaknya ingin memadukan daya tarik gaya hidup dengan infrastruktur keuangan, semacam meniru formula yang berhasil diterapkan Dubai lewat DIFC.
Kenapa Kepastian Hukum Jadi Ganjalan Terbesar?
Ini bagian yang paling relevan bagi pembaca Indonesia yang mungkin sudah familier dengan seluk-beluk hukum pertanahan di negeri sendiri. Warga negara asing di Indonesia tidak bisa memegang hak milik penuh atas tanah. Yang tersedia hanyalah hak pakai (maksimal 80 tahun) dan hak guna bangunan. Bandingkan dengan Thailand, di mana orang asing bisa memiliki unit kondominium secara freehold, alias benar-benar menjadi milik pribadi tanpa batas waktu sewa.
Hukum pertanahan Indonesia memang masih rumit, prosedur pendaftarannya kurang transparan, dan proses di pengadilan cenderung lambat. Dana-dana besar enggan menempatkan modal tanpa jaminan perlindungan hak properti, mekanisme arbitrase yang jelas, dan rezim pajak yang stabil. Selama isu-isu ini belum tuntas, janji insentif pajak baru sebatas wacana di atas kertas.
Thailand Juga Tidak Diam Saja
Bangkok sendiri sedang mengembangkan klaster keuangannya lewat proyek One Bangkok, dengan investasi dari Frasers Property dan TCC Group diperkirakan mencapai $3,5 miliar. Sementara itu, Phuket terus memperluas segmen properti premiumnya, jadi bukan berarti Thailand hanya duduk manis menunggu pesaing datang.
Faktor nilai tukar mata uang juga patut diperhatikan. Rupiah Indonesia melemah sekitar 5% terhadap dolar AS dalam setahun terakhir, sementara baht Thailand menunjukkan stabilitas yang lebih baik. Ini faktor krusial bagi investor yang menghitung imbal hasil dalam mata uang keras seperti dolar.
Dari sisi infrastruktur, Bangkok punya dua bandara internasional serta jaringan rel BTS/MRT yang sudah mapan, ditambah infrastruktur perbankan yang dalam. Jakarta baru membuka jalur MRT pertamanya pada 2019, dan Bali sampai sekarang belum punya sistem transit rel sama sekali.
Memang, dari sisi demografi, Indonesia unggul jauh dengan populasi 275 juta jiwa dibandingkan 72 juta penduduk Thailand, sebuah pasar domestik raksasa untuk jangka panjang. Tapi untuk investor properti yang mencari kepastian dan likuiditas dalam 3-5 tahun ke depan, keunggulan demografi ini belum langsung berdampak.
Momentum Phuket di Tahun 2026
Menurut laporan Bangkok Post, pasar properti mewah Phuket diperkirakan tetap kuat sepanjang 2026, didorong oleh kenaikan harga tanah di kawasan pantai barat seperti Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala, dan Cherng Talay. Menariknya, vila bermerek (branded villas) justru mengungguli kondominium dalam menarik minat pembeli internasional kelas atas.
Ini sinyal penting bagi investor Indonesia yang selama ini melirik Phuket sebagai destinasi kedua rumah atau properti investasi: momentum pasar belum menunjukkan tanda melambat, terlepas dari gebrakan Indonesia sendiri di bidang keuangan.
Tabel Perbandingan Cepat: Thailand vs Indonesia
| Aspek | Thailand | Indonesia |
|---|---|---|
| Kepemilikan asing | Freehold untuk kondominium | Hanya hak pakai/HGB, maksimal 80 tahun |
| Skala investasi pusat keuangan | One Bangkok, $3,5 miliar | Jakarta & Bali, $28 miliar |
| Stabilitas mata uang (setahun terakhir) | Baht relatif stabil | Rupiah melemah sekitar 5% terhadap USD |
| Infrastruktur transit | 2 bandara internasional, BTS/MRT mapan | MRT Jakarta baru sejak 2019, Bali belum punya rel |
| Kunjungan wisatawan | 35 juta+ pada 2025 | Data spesifik belum disebutkan dalam laporan ini |
| Imbal hasil sewa rata-rata | 5-7% (Bangkok), 8-10% (Phuket musim puncak) | Belum ada data pembanding resmi |
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah investor properti Thailand perlu khawatir dengan persaingan dari Indonesia?
Tidak, setidaknya untuk horizon 3-5 tahun ke depan. Proyek pusat keuangan Indonesia masih dalam tahap perencanaan. Bahkan dalam skenario terbaik, implementasinya bisa memakan waktu 7-10 tahun. Pasar properti Thailand sudah matang, likuid, dan dipahami dengan baik oleh investor global. Bagi yang berinvestasi hari ini, fundamental Thailand belum melemah sama sekali.
Kenapa investor menuntut kepastian hukum dari Indonesia?
Hukum pertanahan di Indonesia masih rumit, prosedur pendaftarannya kurang transparan, dan sistem peradilan berjalan lambat. Dana-dana besar tidak mau menempatkan modal tanpa jaminan perlindungan hak properti, mekanisme arbitrase, dan rezim pajak yang stabil. Selama masalah ini belum diselesaikan, janji insentif pajak tetap sebatas rencana di atas kertas.
Bisakah Bali dan Phuket dibandingkan sebagai tujuan investasi?
Keduanya sama-sama menarik pembeli gaya hidup dan investor sewa jangka pendek. Namun Phuket unggul di tiga hal: kepemilikan kondominium freehold bagi orang asing, rata-rata okupansi hotel lebih tinggi di kisaran 75-80% (data STR), dan ekosistem manajemen sewa yang lebih matang.
Keringanan pajak apa yang ditawarkan Indonesia?
Paket insentif finalnya belum resmi ditetapkan. Yang sedang dibahas antara lain kemungkinan pembebasan pajak penghasilan badan hingga 100% untuk periode tertentu bagi penghuni pusat keuangan, pembebasan pajak atas penghasilan dan dividen dari luar negeri, serta penyederhanaan aturan visa, termasuk ketentuan bahwa pemegang Golden Visa mungkin tidak dianggap sebagai wajib pajak dalam negeri selama masa berlaku visanya. Selama belum ada undang-undang yang disahkan, semua ini masih berstatus usulan.
Apakah proyek Indonesia akan memengaruhi harga properti di Bangkok atau Phuket?
Tidak ada dampak langsung yang diperkirakan. Pasar properti Thailand digerakkan oleh permintaan domestik, sektor pariwisata, dan migrasi digital nomad. Bahkan jika sebagian modal institusional bergeser ke Indonesia, segmen kondominium untuk investor perorangan di Thailand diperkirakan tetap tangguh.
Mana yang lebih menarik untuk berinvestasi sekarang, Thailand atau Indonesia?
Thailand. Pasarnya sudah berjalan, aturannya jelas, dan imbal hasilnya bisa diprediksi. Indonesia adalah taruhan untuk masa depan yang masih mengandung banyak ketidakpastian. Strategi yang masuk akal adalah membangun portofolio inti di Thailand sekarang, lalu meninjau kembali pasar Indonesia setelah kerangka hukumnya benar-benar disahkan dan teruji di lapangan.
Kawasan mana di Thailand yang paling tahan terhadap persaingan regional?
Lokasi premium dengan pasokan terbatas menjadi yang paling menonjol: Sukhumvit dan Silom di Bangkok, Bang Tao dan Laguna di Phuket, serta Bophut di Koh Samui. Kawasan-kawasan ini menarik pembeli yang bagi mereka Indonesia bukanlah alternatif nyata, mengingat perbedaan rezim kepemilikan hukum dan kualitas hidup yang ditawarkan.
Sumber: Nikkei Asia
Taruhan $28 miliar dari Indonesia memang ambisius dan layak terus dipantau. Namun antara pengumuman proyek raksasa dan realisasi aliran modal yang sesungguhnya, ada jarak yang harus diisi oleh regulasi, kelembagaan, dan kepercayaan investor, jarak yang sudah ditutup Thailand sejak beberapa dekade lalu. Bagi yang berinvestasi hari ini, pasar Thailand tetap menjadi pilihan paling seimbang di Asia Tenggara jika mempertimbangkan imbal hasil, perlindungan hukum, dan kualitas hidup.
Siap berinvestasi properti di Thailand? Tim Properti Thailand siap membantu Anda menemukan properti yang tepat sesuai kebutuhan dan anggaran Anda.